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案例分析练习题
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
| 称 | 数值 | 名称 | 数值 |
| 总建筑面积 | 25000┫ | 房屋重置价格 | 2000元/┫ |
| 可出租建筑面积 | 22000┫ | 房屋耐用年限 | 50年 |
| 设备用房建筑面 | 2500┫ | 房屋维修费率（年） | 房屋重置价格的2% |
| 管理用房建筑面积 | 500┫ | 月物业管理费 | 5元/┫ |
| 营业税及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
| 接租金收入计的房产税率 | 12% | 年报酬率 | 5% |
| 平均正常空置率 | 10% | 管理费用率（含保险费、租赁费用） | 租金的3% |
| 可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） | 50元/┫ | ―― | ―― |
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入22000┫×(50+5)×12×(1-10%)元/┫=13068000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000┫×2000元/┫×2%=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
答案：
(1)年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为;
22000┫×50元/┫×12×(1-10%)=11880000元
(2)年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
(3)年房产税、营业税及附加应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940元
因此年运营费用应为三项之和：
年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元;
年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
估价结果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999万元
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