2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第十章

     点击查看：2014年房地产估价师《经营与管理》练习题:第1-10章汇总

　　第十章　物业资产管理

　　一、单项选择题

　　1、房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是(　　)。

　　A、物业管理和设施管理

　　B、物业管理和资产管理

　　C、资产管理和投资组合管理

　　D、设施管理和投资组合管理

　　2、对于(　　)，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。

　　A、工业物业

　　B、商用物业

　　C、居住物业

　　D、收益性物业

　　3、国际上设施管理领域的专业资格，是(　　)。

　　A、注册设施管理师

　　B、注册设施管理咨询师

　　C、注册设施职业经理

　　D、注册设施管理经理

　　4、房地产资产管理的主要工作不包括(　　)。

　　A、制定物业策略计划

　　B、监控物业运行绩效

　　C、客户报告与现金管理

　　D、协调物业服务企业与租户的关系

　　5、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于(　　)。

　　A、承租人的承受能力

　　B、承租人愿意承担的费用

　　C、业主希望的投资回报率

　　D、同类型物业的市场供求关系

　　6、物业管理中经营计划的核心是(　　)。

　　A、目标

　　B、租金方案

　　C、质量状况

　　D、预算

　　7、我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为(　　)等级。

　　A、两个

　　B、三个

　　C、四个

　　D、五个

　　8、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的(　　)因素。

　　A、交通方便性

　　B、声望或形象

　　C、位置

　　D、建筑形式

　　9、某写字楼的建筑面积为8万┫，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是(　　)万┫。

　　A、5.2

　　B、6.4

　　C、6.8

　　D、7.6

　　10、租金常常以(　　)为计算基础。

　　A、建筑面积

　　B、使用面积

　　C、出租单元内可出租面积

　　D、每平方米可出租面积

　　11、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于(　　)。(2011年真题)

　　A、物业出租经营成本

　　B、业主希望的投资回报率

　　C、通货膨胀率

　　D、同类物业的市场供求关系

　　12、写字楼物业出租中所有运营费用均由租户直接承担的出租方式是(　　)。

　　A、全租金方式

　　B、毛租金方式

　　C、净租金方式

　　D、基本租金方式

　　13、服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为(　　)。

　　A、地区购物商场

　　B、居住区商场

　　C、邻里服务性商店

　　D、特色性商店

　　14、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的(　　)都来自该区域。

　　A、50%～65%

　　B、60%～75%

　　C、70%～85%

　　D、80%～90%

　　15、(　　)是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

　　A、财务能力

　　B、声誉

　　C、位置分配

　　D、需要的服务

　　16、商业经营失败的最大原因是低于预期的(　　)水平。

　　A、出租率

　　B、资本回报

　　C、营业收入

　　D、租户经营收入

　　17、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时(　　)万元。

　　A、13.2

　　B、15.9

　　C、19.5

　　D、20.4

　　18、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的(　　)为基础计算的。

　　A、建筑面积

　　B、总出租面积

　　C、可出租面积

　　D、营业面积

　　19、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(　　)。

　　A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　C、有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

　　D、净经营收入=有效毛收人-运营费用

　　20、公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是(　　)。

　　A、维修和保养费

　　B、杂项费用

　　C、法定税费

　　D、能源费

　　21、法定税费包括营业税及附加，税率为(　　)，按月缴纳。

　　A、3%

　　B、5%

　　C、5.5%

　　D、12%

　　二、多项选择题

　　1、房地产管理中以运行管理为主的是(　　)。

　　A、物业管理

　　B、资产管理

　　C、投资管理

　　D、设施管理

　　E、基金管理

　　2、下列属于资产管理主要工作的有(　　)。

　　A、制定物业策略计划

　　B、监控物业运行绩效

　　C、监督物业购买、处置、资产管理

　　D、管理并评估物业管理公司

　　E、制定长期财务计划和年度计划

　　3、专业人员主要依照写字楼(　　)对其进行分类。

　　A、所处的位置

　　B、交通便利条件

　　C、自然或质量状况

　　D、设施完善程度

　　E、收益能力

　　4、写字楼分类过程中要考虑的因素不包括(　　)。

　　A、物业所处位置

　　B、辐射区域的范围

　　C、建筑设备系统

　　D、建造年代

　　E、租户类型

　　5、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(　　)。

　　A、商业信誉和财务状况

　　B、面积需求大小

　　C、租金支付方式

　　D、物业服务需求

　　E、与写字楼业主的关系

　　6、在量测写字楼面积时，(　　)概念非常重要。

　　A、建筑面积

　　B、使用面积

　　C、可出租面积

　　D、出租单元内建筑面积

　　E、出租单元内使用面积

　　7、写字楼确定租金时，一般应首先根据(　　)确定一个基础租金。

　　A、业主希望达到的投资收益率目标

　　B、抵押贷款还本付息

　　C、运营费用

　　D、空置损失

　　E、收租损失

　　8、商业辐射区域分析不包括(　　)。

　　A、可能的顾客流量

　　B、消费者行为、喜好和偏爱

　　C、购买能力分析

　　D、区域优势

　　E、消费导向

　　9、以下说法正确的是(　　)。

　　A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

　　B、净经营收入=有效毛收入-运营费用

　　C、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

　　D、税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税

　　E、税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息

　　10、17、对于收益性物业投资而言，为投资者所带来的(　　)，不属于衡量其获利能力大小的标准。

　　A、节省的费用

　　B、带来租金收入

　　C、净经营收入

　　D、租金欠收

　　E、租金损失

　　11、下列各项中，与计算税前现金流有关的是(　　)。

　　A、所得税

　　B、完工期限

　　C、大修基金

　　D、净经营收入

　　E、抵押贷款还本付息

　　12、下列选项中，计入收益性物业运营费用的是(　　)。

　　A、抵押贷款还本付息

　　B、管理人员工资

　　C、公共设施维修费

　　D、保险费

　　E、大修基金

　　13、在物业管理中经常用到的预算形式不包括(　　)。

　　A、年度运营预算

　　B、资本流预算

　　C、资本支出预算

　　D、长期预算

　　E、资本收入预算

　　三、判断题

　　1、物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主。

　　对

　　错

　　2、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务。

　　对

　　错

　　3、写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。

　　对

　　错

　　4、市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定。

　　对

　　错

　　5、对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。

　　对

　　错

　　6、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。

　　对

　　错

　　7、根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。

　　对

　　错

　　8、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。

　　对

　　错

　　9、百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。

　　对

　　错

　　10、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

　　对

　　错

　　11、收益性物业管理中的收入不包含保证金和大修基金。

　　对

　　错

　　12、我国房地产税的征收全部是按租金征收的。

　　对

　　错

　　四、单项选择题答案

　　1、【正确答案】 C

　　【答案解析】 物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P334。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】 C

　　【答案解析】 对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。参见教材P335。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】 D

　　【答案解析】 国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为注册设施管理经理。参见教材P335。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】 C

　　【答案解析】 房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材 P336。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】 D

　　【答案解析】 从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。参见教材P337。

　　【该题针对“物业管理的内容”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】 D

　　【答案解析】 预算是物业管理中经营计划的核心。参见教材P338。

　　【该题针对“物业管理的内容”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】 B

　　【答案解析】 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P342。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】 C

　　【答案解析】 写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它于另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。参见教材P343。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】 A

　　【答案解析】 出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8×80%-8×15%=5.2(万┫)。参见教材P348。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】 D

　　【答案解析】 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。参见教材P348。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】 D

　　【答案解析】 市场经济条件下，租金水平由供求关系决定。参见教材P349。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】 C

　　【答案解析】 当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P351。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】 B

　　【答案解析】 居住区商场：建筑规模一般在3000―10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。参见教材P354。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】 B

　　【答案解析】 主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P355。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　15、【正确答案】 B

　　【答案解析】 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。参见教材P356。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】 B

　　【答案解析】 低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P357。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】 B

　　【答案解析】 15+(180-150)×3%=15.9(万元)。参见教材P359。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　18、【正确答案】 B

　　【答案解析】 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。参见教材P359。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　19、【正确答案】 C

　　【答案解析】 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P364-365。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　20、【正确答案】 C

　　【答案解析】 公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P370。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】 C

　　【答案解析】 法定税费包括营业税及附加，税率为5.5%，按月缴纳。参见教材P373。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　五、多项选择题答案

　　1、【正确答案】AD

　　【答案解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P334。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】ABD

　　【答案解析】房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材 P336。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】ACE

　　【答案解析】专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P342。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】BD

　　【答案解析】参见教材P343。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】ABD

　　【答案解析】写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的商业信誉和财务状况、所需面积大小、需要提供的物业管理服务。参见教材P346-348。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】ACD

　　【答案解析】在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。参见教材P348。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。参见教材P349。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】DE

　　【答案解析】商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P354。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以E选项不正确。参见教材P364。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】ABDE

　　【答案解析】对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净经营收入的大小。参见教材P364。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】DE

　　【答案解析】税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P365。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】BCD

　　【答案解析】管理人员工资、公共设施维修费、保险费均计入收益性物业运营费用。参见教材P369-373。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　13、【正确答案】BE

　　【答案解析】在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P374。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　六、判断题答案

　　1、【正确答案】对

　　【答案解析】物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P334。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　2、【正确答案】错

　　【答案解析】物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。参见教材P335。

　　【该题针对“物业资产管理的内涵”知识点进行考核】

　　3、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P336。

　　【该题针对“物业管理的内容”知识点进行考核】

　　4、【正确答案】错

　　【答案解析】从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类物业的市场供求关系。参见教材P337。

　　【该题针对“物业管理的内容”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。参见教材P339。

　　【该题针对“物业管理的内容”知识点进行考核】

　　6、【正确答案】错

　　【答案解析】国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　7、【正确答案】错

　　【答案解析】根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。参见教材P348。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　8、【正确答案】对

　　【答案解析】由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。参见教材P351。

　　【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】

　　9、【正确答案】错

　　【答案解析】基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P359。

　　【该题针对“零售商业物业管理”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】对

　　【答案解析】物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。参见教材P364。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　11、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P369。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】

　　12、【正确答案】错

　　【答案解析】我国房地产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。参见教材P373。

　　【该题针对“收益性物业的运营费用与财务报告”知识点进行考核】