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一、 问答题(共3题，每题10分。请将答案写在“答题纸”对应的题号下。)
(一)，某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500平方米，总建筑面积为4500平方米，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/平方米。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/平方米,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?
(二)，某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中一至四层为商业裙楼，五至二十层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼二、三、四层的各一部分和五到八层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
(三)、有一临街商铺要转让，建筑面积500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?
二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题只有一个选项最符合题意，请将这个答案对应的字母填在“答题纸”各小题对应的括号里)
(一)甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：
1，甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( )
A， 因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高
B， 因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低
C， 该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D， 该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
(二)卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5 月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
2，估价时点应是( )
A，2002年4月25日 B，2002年5月25日
C，2002年7月25日 D，2002年7月25日以后的某一天
3，估价的价值范围应是( )
A， 合同1规定的房款
B， 合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C， 合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D， 合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
(三)某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日收益法为主进行了估价，价值为1200万，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问：
4，确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是( )
A， 1200万加100万 B，1280万加100万
C， 200万 D，1280万
5，设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为( )
A. P B. P加上商场的土地使用权价格 C. P减去商场的土地使用权价格
D. P加上商场应补交的土地使用权出让金
(四)某工厂有一临街厂房，占地面积900平方米，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800平方米，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/平方米,其中土地使用权出让金为100和450元/平方米。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250/元平方米，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/平方米。如果工厂将其厂房改造装修成为商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/平方米。问：
6，如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为( )万元。
A，315.0 B，216.0 C，295.2 D，333.0
7，假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为( )万元。
A，603 B，522 C，450 D，549
(五)回答下列选择题
8，下列说法中错误的是( )
A， 在假设开发法中，估算未来开发写成后的房地产价值不能采用成本法
B， 在同一建筑工程估价项目中不能同时采用的成本法得假设开发法
C， 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D，在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
9，商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是( )
A， 是否靠近楼梯
B， 是否靠近拐角
C， 营业额的大小
D，临街面宽窄
10，下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值提是( )
A， 房地产转让价格评估
B， 房地产资产入股价值评估
C， 房地产抵押价格评估
D，房地产拍卖底价评估
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处。(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在“答题纸”上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处不计分。)
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)
二、估价方: ××房地产估价事务所(法定代表、住所略)
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001??3009号商铺，总建筑面积为547.15平方米。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为理综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，二层、三层经营男女装，四层经营家用电器及床上用品，五层为儿童乐园，六层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，三层铺位(3001??3009号)经营男女装，业主分别与“×”、“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。
五、估价地点
2002年6月20日
六、定义价值(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001??3009号商铺，建筑面积合计为547.15平方米产，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元，(港币：人民币=1：1.07)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：
1， 交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常价格，得估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2，交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。
2， 个别因素修正
3， 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
4， 区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A;
可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B;
可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C;
市场比较法估价计算表
物业名称：商业城三层商铺 估价时点：2002年6月20日
5， 求取比准价格
平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294港元/平方米
故采用市场比较法估价商业城三层3001---3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15平方米×7294平方米=3990912港元
取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V= 资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观收入水平取人民币85元/平方米建筑面积*月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。
(2)计算年出租费用
维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米
房产税：建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/平方米
保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/平方米
营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为
1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米
(3)估价年收益
1020-284=726元/平方米
(4)求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价
V= 7741港元/平方米
(港币：人民币=1：1.07)
故采用收益法估价商业城第三层3001---3009号商铺的公开市场价值总额为：
7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定
将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：
最终估价值=(399+396)/2=398万港元
综上所述，××商业城三层3001---3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件(略)
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