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根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：$lesson$
比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)
成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)
C、土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436(万元)
2、别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000(元)=12095.7(万元)
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2
C、现有别墅建筑物价格：
3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51万元
4、别墅现有房地产价格
23436+3072.51=26508.51(万元)
(二)方法二：别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1、别墅总楼价
市场研究分析(略)
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元
2、销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)
3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元)
4、别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)
八、估价结论
以上两种估价思路的估价结果如表三：
表三 单位：万元
估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元
九、附件，说明，其他资料(略)
•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
•2012房地产估价师网上辅导招生简章
•2012年全国房地产估价师考试报名时间汇总
•2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲
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