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某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。$lesson$
答：
1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。
2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
4.答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金;
答②：评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金;
答⑧：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值;
5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
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