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环球网校(www.edu24ol.com)讯，环球网校房地产估价师辅导老师黑敬祥老师和史贵镇老师于6月19日做客搜狐直播室，为考生解答关于房地产估价师考试的一系列的问题，作为辅导老师，黑敬祥老师和史贵镇老师为考生指点09房估复习方略，提供复习备考建议。
以下是搜狐访谈实录四：归纳案例与分析科目难点及复习建议
主持人：谢谢史老师。现在就是有关案例分析方面的一些问题了。据我所知，咱们考试当中难度最大的恐怕就是案例分析这一科了，许多考生也特别关心这一点。咱们先请黑老师先给大家点评一下，关于这门考试考生怎么应对?
黑老师：房地产估价案例这门课确实很难，难点主要原因有几个方面：第一，因为他的特点就是开卷考试，这在其他职业资格考试中是没有的，像监理工程师的案例考试是闭卷考试，有时候闭卷考试比开卷考试相比较而言，闭卷考试并不难，因为它有准确、统一的标准答案，而房地产估价师的案例没有统一的答案，没有标准答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。
史老师：开放式的问题，开放式的解答。
黑老师：这就要求我们平时多注重、钻研一些估价报告，再有一个就是多看房地产估价规范，与前面三门课程紧密结合起来有意识的学习，下功夫，只有这样，没有别的捷径，在这方面史老师是老师，他从事七、八年的案例网络教育和辅导，他曾经开创了一个城市的房地产估价业务的开拓、发展和成熟。因为房地产估价机构曾经是政府的垄断机构，后来土改制是2002年的事。所以说史老师在这方面造诣挺深，毕竟他主讲这门课程，具体的由他讲一讲。
史老师：黑老师的话我不敢当啊，造诣深谈不上，但是这个行业的确是在工作当中接触过估价的实务，而且干的时间比较长，同时又通过第一年(1995)年估价师考试，在后续的工作当中，带着问题学，再加上有一个机缘就是参加咱们环球职业教育在线这样的教育培训，对我多年的实践经验是一个非常好的提升，也是一个非常好的总结。下面就是针对主持人和黑老师提到的关于案例这科课程情况，我简单给同学们分析一下，考点领域。
关于案例考试“难”大家都知道，应该是公认的，那么为什么“难”啊?咱们需要解决这个问题，我认为案例的难点为什么难呢?可以有四个方面的原因：第一，是由于案例这门课综合性非常强，刚才黑老师也提到了，案例考试是在我们四门课当中综合性最强的一门。要想通过案例考试应该熟悉房地产估价相关知识，要懂得房地产的基本制度和政策方面的一些知识点，同时还要联系到开发经营管理当中的一些东西能够和案例互相沟通，其中联系最紧密的应该还得说是我们房地产的估价理论与方法，这门政策，正是由于案例考试的综合性，它就为广大考生能否对你所学的知识进行综合运用和灵活掌握提出了一种考验，这是它的第一难;
第二“难”，要求考生具有一定的估价实务经验，因为考试当中所涉及到的，比如指错题，改错题，它不仅仅说我没有接触过估价实务，直接上来就是书本对书本，我上来就来学习，看教材，这个只能说是只知其一不知其二，你不知道为什么去这么操作，在实际考试当中，它就要求必须要有一定的估价实践经验和动手操作、书写过真实的估价报告的能力。这样的话，对于这些没有实务估价经验的考生来说，就具有一定难度了。
第三“难”，估价案例的考试要求考生应该具备一定的语言组织和书面表达能力，为什么这么说呢?比如，案例当中的第一题，问答题，占分值的30%，你要在有限的时间内，把你答题的要点组织好，表达准确，是要有一定功底的，没有这样的文字组织和表达的实践经验很难在有限的时间内把这个话组织清楚，很可能就是肚子有货，但是他说不出来，表达不清楚，白白丢了一些不应该丢的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，写的一大篇，但是不得章法，要点散，逻辑性很差。因为我参加过阅卷，有的考生前言不搭后语，说的一大篇不知所云，自相矛盾，让阅卷老师去猜，这样的话，丢分就在所难免了。所以这点我希望广大考生一定要引起重视，一定要重视平常的语言组织能力和书面表达能力。
第四“难”，广大考生普遍存在一种对这门课的轻视和侥幸心理，这不是好象有点儿自相矛盾嘛。刚才我说到了，案例考试很难，通过率很低，那么广大考生为什么会有轻视心理呢?轻视就是因为案例考试是开卷考试，其他三门都是闭卷考试，好让他们觉得案例很简单，开卷考试，其实恰恰就是这个开卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的学生。他们认为这科很容易，心理上首先松了一口气，没事儿，开卷，到时候我拿着教材、辅导书进考场就是了。考试的时候翻番书，这样的话，有了这种心理之后，在后续的学习过程当中动力不足，没有尽最大的努力去准备、复习，结果是还没上战场，已经先输了一场了。在考场当中要想现翻书也是需要时间、成本的，你找到若干个知识点并不难，可以看书啊，但是，难就难在你能够在有限的时间内把你所有的知识点都找全，并且组织好表达准确，这个非常难。所以基于这四点认识，我认为案例考试还是有它的难点的。它应该是通过率低有它的客观原因。
接下来我想谈一谈如何在考试当中或者在学习当中学好这门课，简单说一下，我个人总结的大概有六个方面：
第一，要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。这个道理我就不再多讲了。
第二，要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习，在我讲课当中，我就曾经提到一个三架马车(音)学习方法。第一架马车就是教材，黑老实说的多看教材，先不要报辅导班，先看教材，首先把教材先通读一遍;第二个马车就是学习《房地产估价规范》，当然前提是针对案例这门课程来说;第三架马车就是参加环球网校听我讲的案例课程。
第三，我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。
第四，案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。
第五，我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。
第六，在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的，基本上就谈这六点吧。
主持人：谢谢史老师。您也是多次参加过咱们考试的阅卷工作，您作为一个可以判定考生是失望还是希望的人，您能给考生一些上考场之前的指点吗?
史老师：这个问题是这样，阅卷工作我参加过几次，首先声明一点，从个人来说，我希望每个考生都能过，因为我理解他们学习的艰苦和付出的努力，实际上在阅卷当中有很多情况可能广大考生不一定知道、了解。比如，我拿案例来说，案例当中的指错题，分值占的比较重，40分。它给出了13栏，有的考生在答题当中，答了很多，超过个13个错误。由于写不下，他把这些错误填在其中的空格当中，比如一个空格当中填两个错误，告诉你们实际上在判分当中，填在一个空格当中的两处错误只有前面一个错误算分，那么前面错误要是填错了，没有分了，这个空格没有分了，填在这个空格后面的错误你指对了，很可惜也没有分，因为看的是第一栏的的一个错误。在指错题考试当中一定最有把握的填进13个空格当中去，一个空格最好就填一个错误就可以了。再一个情况就是在考试当中，有的同学也提到了，在开卷考试当中能否带一些学习的笔记?这个是可以的，但是个别情况不一样，有的网友反映，有的地方只准带教材，不准带辅导书，当然有的地方就比较宽松了。可以带教材也可以带辅导书，开卷嘛，随便，愿意带什么带什么。另外有一个问题就是在开卷考试案例考试阅卷当中，卷面的整洁往往被同学忽略，这点非常关键，作为人工阅卷大家都知道他有利的，你写的好不好，字体清晰不清晰，你的字不一定非常规范，尽可能的写得清楚，明白很沾光。这是我切身的体会。
主持人：谢谢史老师，其实这次确实也是机会难得，考生非常关注的一些问题可能大家还觉得有好多问题还没有说，但是毕竟我们的时间有限，这一期的访谈也即将结束，再一次的感谢两位老师给大家带来了这么精采、生动的讲解，大家还有进一步想要关注的问题，请继续留意我们网站上的最新消息，再一次感谢黑老师、史老师，谢谢你们。
黑老师、史老师：谢谢大家。
访谈实录：
【搜狐访谈实录一】房地产估价师考试意义及职业前景
【搜狐访谈实录二】谈如何安排报考顺序及近年考试通过率
【搜狐访谈实录三】谈考试复习方法 分析归纳备考重点
【搜狐访谈实录四】归纳案例与分析科目难点及复习建议
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