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四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本报告采用假设开发法与成本法进行评估。
六、估价测算过程
( 一 ) 假设开发法估价过程
具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价 对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较 XX 市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：
所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。报酬率确定为 7 . 55 % ( 详情见后 ) 。故本报告采用动态方式进行测算。
基本计算公式为：
P=P ` -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各个项目费用均为折现值 ) ：
P ：估价对象目前状态价格
P `：项目全部建成后销售价格
A ：续建成本
B ：管理费用
C ：销售税费
D ：买方购买在建工程应负担税费
具体分项核算如下：
1 .项目全部建成后的市场价格：
根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象― XX 大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定 XX 大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将 XX 大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店 ( 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 )
建筑面积 93584 . 80 ┫
场：建筑面积 7763 . 46 ┫
写字楼： A 座 ( 智能型 ) 建筑面积 9910 . 64 ┫
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面积 29016 . 44 ┫
1 . 1 关于 XX 大厦酒店部分的评估
XX 大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。
收益法又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率 ( 折现率 ) 将估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内各年的净收益折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。
采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
a .估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。
b .估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。
c .估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、管理费用、税金及附加费以及经营者利润等。
d .计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。
e .确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。
f. 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。
g .选择报酬资本化法公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限 ( 有限年 ) 内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：
V = A / Y 「 l ― 1 / (1+Y)n 」公式中
V ―― XX 大厦酒店部分房地产价格;
A ――年净收益;
Y ――报酬率;
n ――收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。
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1 . 1 . 1 酒店部分净收益测算：
预计 XX 大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和 XX 市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。
酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分 ( 车库、商务中心、健身及出租柜台等 ) 的净收益构成。分别测算如下：
1 . 1 . 1 . 1 客房部分净收益测算
(1) 客房年经营收入
XX 大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套; 15 ― 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间; 44 层为 8 套豪华套间; 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的 XX 市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定 XX 大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元/日 ( 人民币 ) ，利用率为 70 %;套间为 1800 元/ 日，利用率为 65 %;豪华套间为 2800 元/日，利用率为 50 %;总统套房为 24500 元/日，利用率为 35 %。每年按 360 个营业日计算。
客房年经营收入为：
(900 元/日?套 X528 套 X70 % +1800 元/日?套 X54 套 X65 % +2800 元/日?套 X8 套 X50 % +24500 元/日?套 X1 套 X35 % )X360 日 =14961 万元。
(2) 客房年运营费用
●营业成本：
客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本为约 3120 万元。
●营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据 XX 市同类酒店 2000 ― 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。
●管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。
●财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。
●营业税及附加：
按客房营业收入的 5 . 55 %计算，为 830 万元。
●经营者利润：
根据调查和 2003 年 XX 市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元
年经营费用合计： 6671 万元
(3) 客房部分净收益
客房部分净收益=年经营收入 - 年经营费用
= 14961 万元 -6671 万元
= 8290 万元
1 . 1 . 1 . 2 餐饮娱乐部分净收益
(1) 餐饮部分年营业收入：
XX 大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层、地上二至六层和地上四十六至四十八层，包括各式餐厅、包间等。根据 XX 广场、 XX 广场、 XX 路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元
(2) 餐饮部分年运营费用：
●营业成本
包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用、及每年的固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。
●营业费用
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据 XX 广场、 XX 广场、 XX 路一带同类酒店 2000 ― 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。
●管理费用
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估年管理费用为 70 万元。
财务费用
包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。
●营业税及附加
按营业收入的 5 . 55 %计算，为 203 万元。
●经营者利润
根据调查和 2003 年 XX 市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。
年经营费用合计： 1986 万元
餐饮、娱乐部分净收益
餐饮、娱乐部分净收益=年经营收入 - 年经营费用
= 3650 万元 -1986 万元
= 1664 万元
1 . 1 . 1 . 3 其他部分净收益
酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因 XX 大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮娱乐部分的年净收益之和的 10 %确定为其他部分的年净收益。 其他部分净收益= (8290+1664)X10 %= 995 万元
1 . 1 . 1 . 4 酒店部分的净收益 (a)
以上三部分的净收益之和，即：
净收益 a = 8290+1664+995 = 10949 万元
1 . 1 . 2 报酬率的确定
本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7 . 55 %。
最终确定报酬率： Y = 7 . 55 %
1 . 1 . 3 经济收益年限确定
估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB / T50291-1999) 条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年;钢筋混凝土结构的的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4 . 3 . 8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象到建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年。
1 . 1 . 4 测算酒店部分价格
通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式 V = A / Y[1-l / (1+Y)n)] 中，
其中 A = 10949 万元
Y = 7 . 55 %
n = 32
测算 XX 大厦酒店部分价格为： V = 130898 万元
1 . 2 测算 XX 大厦商场部分的价格
1 . 2 . 1 商场净收益测算
XX 大厦的商场主要位于大厦 B 、 C 区，临 XX 街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763 . 46 ┫，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500 万元。
1 . 2 . 2 确定报酬率
根据估价对象的实际状况，确定商场部分年净收益的报酬率采用与酒店部分相同的报酬率即 7 . 55 %的报酬率。
1 . 2 . 3 经济收益年限确定
商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。
1 . 2 . 4 商场部分的价格
将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式 V = A / Y[1 ― 1 / (1 十 Y)n] 中，其中 A = 1500 万元 ,Y = 7 . 55 % ,n = 32
测算商场部分价格为： V = 17933 万元