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1.2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题：1.如何确定后续开发经营期?
2.在估价过程中，甲犯了哪些错误?
考点分析：假设开发法的价值形成过程。
【参考答案】
1.后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2.估价师主要错误有：
(1)估价前提错误，应是自愿转让前提。
(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。
(3)开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。
(4)折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。
《房地产估价理论与方法》教材341、347～351页。
试题总结：假设开发法很少在指错题中出现，所以更多出现在问答题和单选题中，注意估价前提、方法选择、参数选取注意事项、操作步骤。
2.2014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
问题：
1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
考点分析：比较法的可比实例的选取+收益法价值形成过程的注意问题
【参考答案】
1.不能直接将其选作可比实例(1分)。因为
(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同;
(2)商场与临街商铺的规模不相当;
(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;
(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;
(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;
(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;
(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。(2分)
《房地产估价理论与方法》教材182～183页。
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
(1)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。(2分)
(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。(2分)
《房地产估价理论与方法》教材257～258页。
3.(1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。(实际和客观的差别)
(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
(4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
(5)还要注意正常商业利润的合理剥离。(3分)
3.
2017年5月10日，某房地产估价机构接受委托，评估一处2012年建成，建筑面积为103平方米的毛坯住宅小区配套商铺的市场价值。选用比较法作为主要的估价方法，搜集到三个交易实例。实例1是本小区底商，上下两层，建筑面积共260平方米，平均单价12000元/m2，简装;实例2是对面小区带装修底商，现出租做饭店用途，建筑面积130平方米，平均单价16000元/m2;实例3是本小区刚刚转让的面积103平方米一层底商，买卖双方的税费均由买方负担，买卖合同约定合同约定成交价格10000元/m2，除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
问题：
1.这三个交易实例是估价对象的类似房地产还是可作为可比实例?并说明理由。
2.如若选用为可比实例，请说明如何修正处理?
考点分析：比较法的可比实例的选取。
【参考答案】
1.交易实例是在房地产市场中真实成交的房地产交易案例;类似房地产是指与估价对象的区位相近并与估价对象房地产状况(用途、建筑结构、权利性质相同)或相当(规模、档次)的房地产;可比实例房地产是指交易方式应适合估价目的、与估价对象房地产相似、成交日期应接近价值时点、成交价格应尽量为房地产正常价格。交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产最小，是包含和被包含的关系。
实例1因规模不相当不能成为类似房地产、更不能成为可比实例;实例2、实例3符合可比实例要求，选为可比实例。
2.实例2应扣除装修费用修正为不含有装修的毛坯房地产价值;实例3根据所得到的卖方实际价值，选用公式，确定正常市场价进行交易情况修正。
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