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1.某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
考点分析：假设开发法+比较法的方法的选用和技术路线。
【参考答案】
(1)选用假设开发法和比较法进行估价;
(2)了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;
(3)分析确定土地的最佳开发方案;
(4)了解房地产开发成本及开发完成后的市场经营模式，(租或售)，运用比较法或收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;
(5)了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;
(6)选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;
(7)综合两种方法的结果，确定最终估价结果;
(8)根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。
试题总结：土地的估价经常在问答题中出现，常考估价价值的性质，估价的方法、注意事项。
2.某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
考点分析：收益法+成本法的价格形成。
【参考答案】
1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;
(2)收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。
2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。
3.估价采用的成本应为价值时点的社会平均(客观)成本，或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本。
试题总结：这道题明确了委托人提供的财务报表中房地产近三年平均的年净利润与房地产利润的不同。成本法计算中实际成本与客观成本的选用。
3.某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1.以商品住宅销售均价为基础估价;
2.以商业用途土地价格为基础估价。
问题：
1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
【参考答案】
1.若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2分)
理由：
估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。
或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。(4分)
2.估价技术路线：①选择估价方法，②方法运用中的具体处理，③确定估价结果。(4分)
考试总结：因为考试一般都是以一种选择为前提，这样两种选择考生很难想到，不容易得分。
4.某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
问题：
1.评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?
2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?
3.评估该宗熟地出让价格时，如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?
考点分析：两种以上估价方法的选用及其技术路线
【参考答案】估价方法的选用及其技术路线
1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。(2分)
2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：
建筑物拆除费用。(2分)
土地开发费用(如七通一平费用等)。(2分)
其他成本费用(如财务成本、管理费用)。(2分)
3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。(2分)
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