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2017年5月10日，某房地产估价机构接受委托，评估一处2012年建成，建筑面积为103平方米的毛坯住宅小区配套商铺的市场价值。选用比较法作为主要的估价方法，搜集到三个交易实例。实例1是本小区底商，上下两层，建筑面积共260平方米，平均单价12000元/m2，简装;实例2是对面小区带装修底商，现出租做饭店用途，建筑面积130平方米，平均单价16000元/m2;实例3是本小区刚刚转让的面积103平方米一层底商，买卖双方的税费均由买方负担，买卖合同约定合同约定成交价格10000元/m2，除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
问题：
1.这三个交易实例是估价对象的类似房地产还是可作为可比实例?并说明理由。
2.如若选用为可比实例，请说明如何修正处理?
考点分析：比较法的可比实例的选取。
【参考答案】
1.交易实例是在房地产市场中真实成交的房地产交易案例;类似房地产是指与估价对象的区位相近并与估价对象房地产状况(用途、建筑结构、权利性质相同)或相当(规模、档次)的房地产;可比实例房地产是指交易方式应适合估价目的、与估价对象房地产相似、成交日期应接近价值时点、成交价格应尽量为房地产正常价格。交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产最小，是包含和被包含的关系。
实例1因规模不相当不能成为类似房地产、更不能成为可比实例;实例2、实例3符合可比实例要求，选为可比实例。
2.实例2应扣除装修费用修正为不含有装修的毛坯房地产价值;实例3根据所得到的卖方实际价值，选用公式，确定正常市场价进行交易情况修正。
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