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1.某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
考点分析：假设开发法+比较法的方法的选用和技术路线。
【参考答案】
(1)选用假设开发法和比较法进行估价;
(2)了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;
(3)分析确定土地的最佳开发方案;
(4)了解房地产开发成本及开发完成后的市场经营模式，(租或售)，运用比较法或收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;
(5)了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;
(6)选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;
(7)综合两种方法的结果，确定最终估价结果;
(8)根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。
试题总结：土地的估价经常在问答题中出现，常考估价价值的性质，估价的方法、注意事项。
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