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1.2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题：1.如何确定后续开发经营期?
2.在估价过程中，甲犯了哪些错误?
考点分析：假设开发法的价值形成过程。
【参考答案】
1.后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2.估价师主要错误有：
(1)估价前提错误，应是自愿转让前提。
(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。
(3)开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。
(4)折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。
《房地产估价理论与方法》教材341、347～351页。
试题总结：假设开发法很少在指错题中出现，所以更多出现在问答题和单选题中，注意估价前提、方法选择、参数选取注意事项、操作步骤。
2.2014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
问题：
1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
考点分析：比较法的可比实例的选取+收益法价值形成过程的注意问题
【参考答案】
1.不能直接将其选作可比实例(1分)。因为
(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同;
(2)商场与临街商铺的规模不相当;
(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;
(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;
(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;
(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;
(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。(2分)
《房地产估价理论与方法》教材182～183页。
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
(1)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。(2分)
(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。(2分)
《房地产估价理论与方法》教材257～258页。
3.(1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。(实际和客观的差别)
(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
(4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
(5)还要注意正常商业利润的合理剥离。(3分)
《房地产估价理论与方法》教材254页。
试题总结：商业用途、商住用途、写字楼、酒店考得多一些。住宅会增加划拨地、在建工程等情况，同时比较法和收益法两种方法同时使用。必须有一些复杂的内容、出租、抵押、征收等，有自己独特的问题，如收取较高的管理费。
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