2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(12)

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2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(12)

1.在抵押贷款期间需要提供的房地产估价服务是(　)。

A.处置抵押房地产价值评估

B.抵押率测算

C.抵押房地产市场价值动态评估

D.房地产贷款项目评价

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。四个选项的服务阶段不同。选项A是抵押物处置阶段的估价服务;选项B、D都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P17。

2.根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行监测和评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的(　)。

A.再次抵押估价

B.抵押期间估价

C.抵押房地产处置估价

D.续贷抵押估价

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价值或价格进行监测和评估。参见教材P17。

3.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。水淹造成的损失：(1)装修费;(2)损失的净营运利润(属于机会成本，6个月的收益);折现处理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。参见教材P22～23。

4.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是(　)。

A.该损害在经济上是可修复的

B.修复所能带来的价值增加额为500万元

C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D.在不修复情况下平均应给予每户赔偿金6.5万元

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。

(1)修复的各项必要费用(修复工程费、搬迁费和临时安置费=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(万元)。

(2)修复带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(万元)。该损害在经济上是否可修复：修复的必要费用≤修复所能带来的价值增加额，经济上可修复;反之，经济上不可修复。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

(3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(万元)。

(4)在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。参见教材P22～23。

5.下列选项不属于房地产损害赔偿的情形是(　)。

A.新建建筑物影响相邻房屋的采光

B.修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损害

C.异议登记不当

D.征收人向被征收人支付征收补偿费

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产征收和征用的需要。选项D属于征收补偿的内容，不属于损害赔偿的情形。参见教材P21～22。

6.在房地产保险投保环节产生的对房地产估价的需求是(　)。

A.确定保险标的的价值和保险金额

B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额

C.确定保险事故发生后的保险标的的价值

D.确定保险期间保险标的的价值

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生后出现的估价需求;选项D是保险期间出现的估价需求。参见教材P23。

7.下面说法正确的是(　)。

A.一名房地产估价师可以同时受聘于两个房地产估价机构开展执业活动

B.委托人和估价报告使用者可能是估价利害关系人

C.依法从事房地产估价活动需要受到行政区域、行业限制

D.房地产估价报告应由估价师个人出具

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是估价当事人。选项A错误，中国规定注册房地产估价师应受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;选项C错误，依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制;选项D错误，房地产估价报告应由估价机构出具。参见教材P28～30。

8.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是(　)。

A.估价委托人都是估价对象权利人

B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人

C.估价报告使用人都是估价利害关系人

D.估价委托人都是估价报告使用人

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P30。

9.一个估价项目的估价目的，本质上是由(　)决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人对估价的实际需要

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的取决于委托人对估价的实际需要。参见教材P30。

10.一个估价项目中的价值时点，本质上是由(　)决定的。

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人的意愿

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是价值时点。价值时点是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间，它取决于估价目的。选项C具有很强干扰性，现实估价中，依据实地查勘估价对象的时间确定价值时点。审题的重要性，本题中问的是“本质上”是由什么决定的。注意问题提出的角度。参见教材P32～33。

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