2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(21)

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2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(21)

1、房屋征收估价工作流程中，选定房地产估价机构后，房屋征收部门应当在(　)日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。

A、三

B、五

C、七

D、十

2、估价老师委员会应当选派成员组成老师组，对复核结果进行鉴定。老师组成员为(　)人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

A、3

B、5

C、7

D、9

3、拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，这导致了拍卖房地产具有(　)的特点。

A、强制处分

B、快速变现

C、市场需求面窄

D、推广力度小

4、下列关于房地产司法拍卖估价评估价值的表述中，正确的是(　)。

A、评估价值的影响因素包括拍卖房地产的瑕疵

B、评估价值的影响因素包括拍卖房地产被查封

C、评估价值的影响因素包括拍卖房地产上原有的担保物权

D、评估价值的影响因素包括拍卖房地产上其他优先受偿权

5、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的额度不得超过前次保留价的(　)。

A、10%

B、20%

C、25%

D、30%

6、因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况不包括(　)。

A、小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

B、房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

C、房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

D、因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

7、按照房地产受损害的部位划分时，房地产损害可分为实物损害、区位损害和(　)。

A、实体损害

B、功能损害

C、环境损害

D、权益损害

8、某工厂有一处临街厂房，占地面积900㎡，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800㎡，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2015年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/㎡，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/㎡。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的总费用大约是750元/㎡。问：如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，价值时点为2015年5月9日，其合理的评估价值约为(　)万元。

A、315.0

B、216.0

C、295.2

D、333.0

9、对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用(　)测算其修复成本作为价值减损额。

A、修复成本法

B、损失资本化法

C、损害前后价差法

D、剩余法

10、损失资本化法的类型不包括(　)。

A、净收益减少收益年期不变型

B、收益不变收益年期减少型

C、收益及收益年期减少型

D、收益及收益年期增加型

答案

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。参见教材P254。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十四条规定，评估老师委员会应当选派成员组成老师组，对复核结果进行鉴定。老师组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P257。

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。参见教材P269。

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。房地产司法拍卖估价，评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权。参见教材P269。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的额度不得超过前次保留价的百分之二十。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产价值损失的原因及种类。因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下几方面：(1)房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失;(2)小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失;(3)小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失;(4)房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失;(5)房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失。参见教材P287～288。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：(1)实物损害(又可分为实体损害和功能损害);(2)权益损害;(3)区位损害(也称为环境损害)。参见教材P289。

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此问的估价目的是为保险估价，只评房价即可。

9、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价相关技术规定。对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额。参见教材P291。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。损失资本化法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。参见教材P292。

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