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2020房地产估价师考试《经营与管理》练习题(18)
下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达中，不正确的是( )。
A.有专业投资管理者负责经营管理
B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性好
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。分为权益型、抵押型和混合型三种形式。参见教材P12。
假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。
A.0.25
B.0.50
C.1.50
D.2.00
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是投资组合理论。参见教材P26。
资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数(市场整体平均收益率-无风险资产收益率)
如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为( )。
A.8%
B.4%
C.14%
D.12%
『正确答案』C
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。
多选题
1根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括( )。
A、制定物业管理计划
B、物业的维修养护
C、进行物业管理组织与控制
D、安全保卫
E、加大物业人员培训
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查的是制定物业管理计划。对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括以下几个方面：制定物业管理计划、加强市场宣传、制定租金收取办法、物业的维修养护、安全保卫、协调与业主和租户的关系、进行物业管理组织与控制。参见教材P338。
2开发建设计划的编制，主要包括( )。
A、前期开发计划
B、工程建设计划
C、开发成本估算
D、建设场地的布置
E、施工队伍的选择
【正确答案】 ABDE
【答案解析】 本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中，开发建设计划的编制包括：(1) 前期开发计划。包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划;(2)工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等;(3)建设场地的布置;(4)施工队伍的选择。选项C属于项目经济及社会效益分析。参见教材P254。
3土地储备贷款风险主要包括( )。
A、完工风险
B、土地储备机构自有运作资金严重不足
C、贷款保证风险
D、土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配
E、抵押估价风险
【正确答案】 BD
【答案解析】 本题考查的是土地储备贷款。土地储备贷款风险包括：(1)土地储备机构自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款;(2)土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配;(3)土地储备机构贷款抵押中的法律问题带来的风险。选项ACE属于房地产开发贷款的风险。参见教材P304。
4抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型包括( )。
A、抵押贷款支持债券
B、抵押贷款传递证券
C、抵押贷款直付债券
D、抵押贷款可转换债券
E、抵押贷款担保债务
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券、抵押贷款担保债务。参见教材P313。
5房地产贷款担保形式通常有( )。
A、保证
B、抵押
C、质押
D、留置
E、定金
【正确答案】 ABC
【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。房地产贷款担保通常有以下三种形式：保证、抵押、质押。参见教材P332。
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