2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(18)

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2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(18)

1、某房地产开发商将要出售三幢在同一小区的15层高的商品房，现委托甲房地产估价机构对这三幢商品房进行预售定价评估。请简要说明该估价存在的难点。

2、商业房地产有哪些特点?

3、简述商业运营型商业房地产估价的技术路线。

4、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行估价。评估该宗房地产价值时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

答案

简答题

1、

【正确答案】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。参见教材P87。

2、

【正确答案】 本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：(1)收益性;(2)经营内容多，业态多样;(3)出租、转租经营多，产权分散复杂;(4)装饰装修高档且复杂;(5)垂直空间价值衰减性明显。参见教材P101～102。

3、

【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，这类商业房地产主要采用收益法估价，在估价时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。在实际操作中，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。参见教材P107。

4、

【正确答案】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。政府收购该宗房地产进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、收益法。参见教材P165～166。

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