2019年房地产估价师案例分析日常练习题(4)

简答题

1 、房地产转让价格评估的常用方法包括哪些?

2 、简述房地产抵押估价时法定优先受偿款的涵义及内容。

3 、抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得时，评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下价值的方式有哪些?

4 、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题 0 10 分。错处不超过 4 4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 5 2.5 分。本题最多扣至零分。)用比较法计算某套住宅的价格用于转让，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为 0 2000 元 /㎡ ，成交日期为 3 2013 年 年 2 12 月 月 1 31 日，价值时点为 5 2015 年 年 2 12 月 月 1 31 日。

(1 1 )由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了 7% 。

(2 2 )当地同类房地产价格水平的变动情况为：4 2014 年年底比 3 2013 年年底上涨了 5% ，5 2015 年年底比 4 2014 年年底上涨了 4% 。

(3 3 )可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出 6% 。

(4 4 )可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差 3% 。

(5 5 )可比实例甲的权益状况与估价对象相近。

(6 6 )可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权数各为 40% 、 35% 、 25% 。根据以上资料得出：可比实例甲的比准价格=2000×[ ( 100-7 ) /100]×[ ( 100+9 ) /100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}=2058.49 (元 /m2)

5 、某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3 3 年，共有 5 15 幢多层住宅楼，总建筑面积为 14000㎡ 。建设环城公路需占用该小区 500㎡ 绿地，并拆除一幢面积为 900㎡ 的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面? ?

6 、房屋征收估价的特点有哪些?

答案

简答题

1、

【正确答案】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。房地产转让估价可采用比较法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。参见教材 P196。

2、

【正确答案】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。参见教材 P219。

3、

【正确答案】 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值：

(1)直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值;

(2)先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用;

(3)当估价中需要将划拨建设用地使用权假定为出让建设用地使用权时，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。参见教材 P222。

4、

【正确答案】 本题考查的是不同目的房地产估价-比较法。

1.交易情况修正系数错，应为 100/(100-7)。

2.交易日期调整系数错，应为(100+5)(100+4)/100。

3.区位状况调整系数错，应为 100/(100+6)。

4.实物状况调整系数错，应为 100/(100-3)。参见教材 P196。

5、

【正确答案】 本题考查的是房屋征收补偿内涵。(1)政府应对占用的小区 500㎡绿地进行赔偿。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余 14 幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。

(2)《中华人民共和国物权法》第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”政府应对被拆除的 900㎡住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含被拆除住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装饰装修的补偿费)、搬迁补助费、临时安置补助费，等。参见教材 P243。

6、

【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价特点。房屋征收估价不同于一般房地产的市场价格估价，其估价特点主要表现在以下几个方面：(1)估价数量大;(2)涉及面广，社会影响大;(3)估价对象复杂，需要协调各种关系;(4)补偿价格关联性强。参见教材 P243。

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