2019年房地产估价师案例分析预习题(10)

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(一)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为

公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定现金流量

折现法技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

2.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

3.在确定开发成本时，应采用()。

A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

4.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括()。

A.销售费用、销售税费和开发利润

B.销售费用、销售税费和所得税

C.销售费用、销售税费和购地税费

D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成

本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

(二)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2 的商业用地于 2007 年 10 月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为 39 年，两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元/m2 和 2300 元/m2。假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106;土地报酬率为 6%。

5.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。

A.[2000，2300]

B.[2030，2270]

C.[2060，2240]

D.[2090，2210]

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。2007 年《房地产估价案例与分析》中提到的加权算术平均法权重比为 30%和 70%，08 年和 09 年教材中已删除这部分内容故本知识点为拓展内容，作简单了解即可。

6.假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元/m2，则该宗地于 2006 年 10

月 21 日的土地使用权价格是( )元/m2。

A.2136

B.2165

C.2179

D.2206

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

2250×102/106×[1-1/(1+6%)40] /[1-1/(1+6%)39]=2179 元/m2。

(三)王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于

2004年初进行了重装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

7.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(万元)。或 800÷3.5=228.57 万元，1 层 228.57 万元，2 层 228.57 万元×0.7=160 万元，1、2 层合计228.57 万元+160万元=388.57 万元，400-388.57=11.43(万元)。

8.因该大厦 800万元的价值为 2006 年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重进行价值评估。估价中正确的选择是()。

A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的常用方法。首先应按当地房地产市场价格变化进行价值分析，因此选项 A 正确。

9.兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( )。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。

10.若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵估价报告中应提示( )。

A.该房屋租赁关不能对抗已登记的抵权

B.如未通知承租人，则该抵合同效力待定C.如不办理抵登记，该抵合同无效D.如处置该抵物，该租赁合同对受让人依然有约束力

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。如处置该抵物，该租赁合同对受让人依然有约束力。

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