2019年房地产估价师案例分析预习题(5)

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简答题

1、房地产抵押贷款前估价应包括哪些内容?

2、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

3、简述在建工程抵押价值评估的技术路线和方法。

4、甲房地产估价机构于2014年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2016年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2014年8月出具的估价报告进行复核估价。复核估价时应如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况?

5、近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

6、房屋征收补偿包括的内容有哪些?

7、2015年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。征收估价时应如何确定该房屋的用途、面积?

8、简述房屋征收估价时假设开发法估价技术路线。

9、简述房地产拍卖、变卖估价的特点。

10、房地产司法拍卖估价时应符合哪些规定?【答案解析请翻页查看】

1、【答案】本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。房地产抵押贷款前估价应包括下列内容：(1)评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值;(2)调查了解抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款;(3)计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值;(4)分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。参见教材P221。

2、【答案】本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先得出未设定法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。

(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。

1)计算出商业、住宅的建筑面积。

2)商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。

3)两者汇总得出总价。

(2)把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。

1)采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。

2)采用成本法计算出建筑物的价格。

3)土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。

(3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。

(4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。参见教材P223。

3、【答案】本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在价值时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明(承诺函)，存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。参见教材P224。

4、【答案】本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。

5、【答案】本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：(1)预测开发完成后的价值宜谨慎;(2)开发费用可能发生变化;(3)开发周期可能延长;(4)开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化;(5)折现率或利润率水平可能发生变化。参见教材P224。

6、【答案】本题考查的是房屋征收补偿内涵。房屋征收补偿包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见教材P243。

7、【答案】本题考查的是房屋征收估价的相关规定。斤于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P244。

8、【答案】本题考查的是征收估价-假设开发法估价技术路线。假设开发法估价技术路线：(1)测算续建完成后的价值，首先根据在建工程规划条件、现状，利用比较法和长期趋势法测算续建完成后的价值;(2)测算续建成本和费用，根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费;(3)测算在建工程价值，将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。参见教材P247。

9、【答案】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。房地产拍卖、变卖估价的特点主要有：(1)强制处分;(2)快速变现;(3)市场需求面窄、推广力度小;(4)消费者心理因素;(5)购买者的额外支出。参见教材P263～264。

10、【答案】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：

(1)应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格;

(2)评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕庇，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权;

(3)人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;

(4)待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。参见教材P264。

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