2019房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第二章

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第二章　房地产及其描述

一、单项选择题

1、房地产是(　)三者的结合体。

A、实物、权益、区位

B、实物、区位、拥有者

C、实物、权益、拥有者

D、权益、区位、拥有者

2、对房地产估价来说，土地是(　)。

A、平面的

B、三维立体的

C、陆地表面

D、地下空间

3、在房地产估价中，建筑物(　)。

A、包括房屋和构筑物两大类

B、仅包括房屋，不包括构筑物

C、仅包括构筑物，不包括房屋

D、仅仅指房屋

4、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是(　)。

A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

5、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护(　)。

A、债权

B、物权

C、二者皆可

D、二者皆不

6、(　)是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A、物权

B、债权

C、租赁权

D、所有权

7、房地产权利的种类中，属于用益物权的是(　)。

A、所有权

B、土地承包经营权

C、抵押权

D、租赁权

8、下列房地产的权利的种类中，(　)属于担保物权。

A、地役权

B、所有权

C、抵押权

D、租赁权

9、区位因房地产的(　)而成了房地产的重要组成部分。

A、体量庞大

B、价值量大

C、不可移动

D、权益特性

10、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产(　)特性。

A、不可移动

B、独一无二

C、流动性差

D、用途多样

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11、房地产的(　)特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A、不可移动

B、供给有限

C、价值量大

D、用途多样

12、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是(　)。

A、土地的生产力或利用价值有可能丧失

B、土地作为空间是永存的

C、土地上的建筑物会毁灭

D、土地上的建筑物是永存的

13、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性(变更土地使用性质)，出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。问：该土地受让人的使用期限不得超过(　)年。

A、70

B、30

C、40

D、60

14、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的(　)特性。

A、不可移动

B、用途多样

C、相互影响

D、易受限制

15、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是(　)。

A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C、对房地产征税或提高房地产税收

D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

16、下列真正属于房地产自然升值的是(　)。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

17、引起房地产价格上升的原因不包括(　)。

A、内部经营管理

B、通货膨胀

C、需求增加导致稀缺性增加

D、外部经济

18、下面各项中，(　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场、公园、公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

19、房地产中的无形资产属于将房地产按(　)进行分类中的一类。

A、权益状况

B、用途

C、立法用语

D、实物形态

20、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过(　)层的为高层。

A、7

B、8

C、9

D、10

21、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产(　)方面的内容。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C、相邻关系

D、土地使用管制

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二、多项选择题

1、一宗土地的空间范围可分为(　)。

A、地表

B、地上空间

C、地下空间

D、权益空间

E、区位空间

2、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括(　)。

A、设施设备

B、土地的形状

C、建筑结构

D、立体空间

E、建筑物的外观

3、有关其他土地附着物，下列描述正确的是(　)。

A、属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物

B、与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的物或者实体

C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害的物或者实体

D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者实体

E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体

4、中国目前的房地产权利主要包括(　)。

A、所有权

B、建设用地使用权

C、地役权

D、抵押权

E、永租权

5、属于受到其他房地产权利限制的房地产权利是(　)。

A、设立了抵押权的房屋所有权

B、设立了租赁权的房屋所有权

C、设立了抵押权的建设用地使用权

D、设立了租赁权的建设用地使用权

E、被人民法院查封的房地产所有权

6、下列房地产权利的种类中，属于物权的有(　)。

A、所有权

B、建设用地使用权

C、地役权

D、抵押权

E、租赁权

7、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是(　)。

A、在其邻近建化工厂

B、调整城市发展方向

C、在其邻近建垃圾站、公共厕所

D、在其邻近建花园、开辟一块绿地

E、改善城市格局

8、政府对房地产的限制一般是通过(　)特权来实现的。

A、罚款权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

E、充公权

9、房地产的特性主要有(　)。

A、不可移动、独一无二

B、寿命长久、供给有限

C、价值量大、保值增值

D、用途多样、相互影响

E、易受限制、容易变现

10、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有(　)。

A、对房地产本身进行投资改良

B、房地产需求增加导致其稀缺性增加

C、通货膨胀

D、外部经济性

E、建造成本提高

11、房地产按开发程度来划分，可以分为(　)。

A、自由的房地产

B、生地

C、毛地

D、熟地

E、现房

12、下列不属于土地使用管制的事项有(　)。

A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

C、取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

D、某宗土地只能用于商业房地产开发

E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产的定义。房地产是指土地、建筑物及其他相关定着物，是实物、权益、区位的结合体。参见教材P46。

【该题针对“房地产的定义”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。参见教材P46。

【该题针对“土地、建筑物和其他相关定着物的含义”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。房地产估价中一般将建筑物作广义理解，指用建筑材料构筑的空间和实体。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。参见教材P48。

【该题针对“土地、建筑物和其他相关定着物的含义”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P52。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

6、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。参见教材P51。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

7、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P52。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

8、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。抵押权属于担保物权。参见教材P52。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

9、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P53。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

10、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是不可移动。由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别。参见教材P59。

【该题针对“不可移动”知识点进行考核】

11、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是不可移动。不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。参见教材P58。

【该题针对“不可移动”知识点进行考核】

12、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是寿命长久。土地虽然可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化、盐渍化等，但它在地表上所标明的场所、作为空间是永存的。参见教材P60。

【该题针对“寿命长久”知识点进行考核】

13、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是寿命长久。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高土地年限是40年。参见教材P60。

【该题针对“寿命长久”知识点进行考核】

14、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P62。

【该题针对“相互影响”知识点进行考核】

15、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P64。

【该题针对“易受限制”知识点进行考核】

16、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是保值增值。房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。

【该题针对“保值增值”知识点进行考核】

17、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是保值增值。引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良;②外部经济;③需求增加导致稀缺性增加;④房地产使用管制改变;⑤通货膨胀。参见教材P65。

【该题针对“保值增值”知识点进行考核】

18、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P65。

【该题针对“保值增值”知识点进行考核】

19、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，其中就包括房地产中的无形资产这一项。参见教材P71。

【该题针对“按权益状况划分的种类”知识点进行考核】

20、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P75。

【该题针对“房地产实物状况描述”知识点进行考核】

21、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P77。

【该题针对“房地产权益状况描述”知识点进行考核】

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二、多项选择题

1、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。一宗土地的空间范围：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。参见教材P46。

【该题针对“土地、建筑物和其他相关定着物的含义”知识点进行考核】

2、【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的规模、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P49。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

3、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。参见教材P48。

4、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。参见教材P50。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权。参见教材P49。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

6、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。租赁权属于债权。参见教材P52。

【该题针对“房地产实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】

7、【正确答案】BDE

【答案解析】本题考查的是相互影响。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。参见教材P63。

【该题针对“相互影响”知识点进行考核】

8、【正确答案】BCDE

【答案解析】本题考查的是易受限制。政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。参见教材P63。

【该题针对“易受限制”知识点进行考核】

9、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是难以变现。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。参见教材P64。

【该题针对“难以变现”知识点进行考核】

10、【正确答案】BD

【答案解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。

【该题针对“保值增值”知识点进行考核】

11、【正确答案】BCDE

【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。参见教材P68。

【该题针对“按开发程度划分的种类”知识点进行考核】

12、【正确答案】AC

【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括土地用途;容积率或建筑控制规模;建筑高度;建筑密度;绿地率;其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。

【该题针对“房地产权益状况描述”知识点进行考核】

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