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第二章 房地产市场及其运行
一、单项选择题
1、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于社会环境的影响因素是( )。
A、经济发展状况
B、家庭收入水平及分布
C、家庭数量及其结构
D、资本市场发育程度
2、( )是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
A、政治环境
B、资源环境
C、技术环境
D、国际环境
3、社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的( )。
A、重要因素
B、特殊因素
C、一般因素
D、基本因素
4、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了( )对房地产市场转变的影响。
A、人文环境的变化
B、生产和工作方式的转变
C、自然环境的变化
D、金融业的发展
5、在房地产开发过程中，( )一般承担开发建设用地规划方案设计等工作。
A、建筑师
B、工程师
C、经济师
D、估价师及物业代理
6、在房地产开发过程中，造价工程师或经济师的主要工作不包括( )。
A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算
B、工程竣工后的工程结算
C、签发与合同有关的各项任务
D、工程招标阶段编制工程标底
7、房地产市场的( )特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
A、移动
B、异质
C、垄断竞争
D、买卖
8、根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是( )。
A、租买结构
B、总量结构
C、供求结构
D、投资结构
9、下列不属于房地产商业物业市场的是( )。
A、写字楼市场
B、零售商场或店铺
C、休闲旅游设施市场
D、高新技术产业用房
10、在房地产市场的分类中，属于一级市场的是( )。
A、土地使用权转让市场
B、存量房地产交易市场
C、土地使用权出让市场
D、新建商品房租售市场
11、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照( )。
A、房地产的用途和等级划分的
B、房地产的交易方式划分的
C、目标市场细分的
D、房地产购买者目的划分的
12、某市2012年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2011年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A、1
B、1.5
C、2
D、3
13、2010年某市可供租售房屋面积3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2;当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租住宅面积为320万m2。该市2010年住宅市场吸纳率为( )。
A、71.11%
B、88.89%
C、91.67%
D、93.33%
14、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为( )年。
A、0.50
B、1.25
C、1.75
D、3.64
15、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的( )租金来表示。
A、平均数
B、相对数
C、加权平均数
D、算术平均数
16、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是( )。
A、住房可支付指数
B、开发投资杠杆率
C、开发强度系数
D、土地转化率
17、( )是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。
A、房地产价格指数
B、住房市场指数
C、住房价格合理性指数
D、脂肪可支付性指数
18、报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为( )。
A、房地产价格指数
B、开发强度系数
C、住房价格合理性指数
D、量价弹性
19、房地产市场的特性不包括( )。
A、经济外部性
B、需求多样性
C、竞争充分性
D、交易复杂性
20、( )是某个经济行为个体的活动使他人或社会收益，而受益者无须花费代价。
A、负外部性
B、正外部性
C、强外部性
D、弱外部性
21、房地产的价格机制是通过( )发挥作用的。
A、市场
B、法律
C、开发商
D、房屋购买者
22、关于房地产功能的说法中，不正确的是( )。
A、配置存量房地产资源和利益
B、显示房地产市场供应变化
C、指导供给以适应需求的变化
D、指导政府制定科学的土地供给计划
23、房地产市场也存在资产市场和( )这两个层面。
A、信托市场
B、证券市场
C、资本市场
D、空间市场
24、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由( )。
A、低于合理空置率到高于合理空置率
B、高于合理空置率到低于合理空置率
C、上升到下降
D、下降到上升
25、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )。
A、第一阶段
B、第二阶段
C、第三阶段
D、第四阶段
26、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。
A、第一阶段
B、第二阶段
C、第三阶段
D、第四阶段
27、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是( )。
A、自然周期与投资周期同步变化
B、投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期
C、投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期
D、投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期
28、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。
A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因
B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂
29、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是( )。
A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益
30、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用( )性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A、扩张
B、适度扩张
C、紧缩
D、稳健
31、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于( )状态。
A、均衡
B、周期性失衡
C、结构性失衡
D、区域性失衡
32、( )不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。
A、货币政策
B、住房政策
C、房地产价格
D、土地供应政策
33、下列不属于政府规范房地产市场行为的措施的是( )。
A、加强产权管理
B、推动行业诚信体系的建设
C、规范交易程序
D、建立住房保障制度
二、多项选择题
1、以下各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的是( )。
A、产业与结构布局
B、家庭收入及其分布
C、家庭结构及其变化
D、资本市场发育程度
E、支付能力与物价水平
2、影响房地产市场转变的主要力量包括( )。
A、金融业的发展
B、生产和工作方式的转变
C、人文环境的变化
D、社会环境的变化
E、政治制度的变迁
3、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与( )有关，承担的风险相对较少。
A、土地成本
B、建造成本
C、资金筹措
D、施工周期
E、市场营销
4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。
A、总量结构
B、区域结构
C、租买结构
D、供求结构
E、物理结构
5、下列选项中属于工业物业市场的是( )。
A、普通住宅
B、公寓市场
C、休闲旅游设施
D、仓储用房市场
E、工业写字楼
6、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。
A、按地域细分
B、按房地产用途细分
C、按增量存量细分
D、按交易形式细分
E、按目标市场细分
7、在下列房地产市场指标中，属于需求指标的有( )。
A、城市居民消费价格指数
B、就业分布
C、住房市场指数
D、可供租售量
E、商品零售价格指数
8、房屋施工面积包括( )几项。
A、报告期新开工的面积
B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积
C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积
D、上期已经停建本期未恢复施工的面积
E、上期开始施工跨入本期未施工的面积
9、房地产市场指标中，市场交易指标包括( )。
A、房地产租金
B、土地转化率
C、竣工房屋价值
D、房地产价格指数
E、预售面积
10、房地产市场供给的特点主要有( )。
A、具有高度的垄断性
B、具有高度的适应性
C、具有竞争的完全性和充分性
D、市场供给具有异质性
E、市场供给在短期缺乏弹性
11、房地产市场需求的特点不包括( )。
A、多样性
B、广泛性
C、垄断性
D、复杂性
E、具有高度的适应性
12、由于房地产具有的( )等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
A、弱流动性
B、异质性
C、位置固定性
D、价值量大
E、交易复杂性
13、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有( )。
A、收入水平变化
B、政府税收政策的影响
C、消费品位变化
D、获得金融机构融资的难易程度
E、未来预期收益变化
14、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。
A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E、在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的
15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的( )。
A、第一阶段
B、第二阶段初期
C、第二阶段后期
D、第三阶段
E、第四阶段
16、房地产泡沫的成因有( )。
A、土地的稀缺性
B、开发资金的易得性
C、金融机构过度放贷
D、投机需求膨胀
E、开发商之间的博弈和非理性行为
17、房地产市场失灵的主要原因有( )。
A、垄断
B、外部性
C、信息不对称
D、住房问题
E、通货膨胀及失衡
18、政府宏观调控房地产市场的手段不包括( )。
A、税收政策
B、金融政策
C、加强产权管理
D、诚信建设
E、土地供应政策
三、判断题
1、政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。( )
2、住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。( )
3、经济师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。( )
4、供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。( )
5、按房地产用途细分，研究与发展用房属于商业物业市场。( )
6、按照增量存量的方式，房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。( )
7、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。房屋施工面积不包括报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。( )
8、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。( )
9、住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在价格上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。( )
10、住房价格合理性指数，是指从城市经济基本可支撑住房价格的角度，对未来住房价格预期合理性做出的判断，反映了预期住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。( )
11、房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。( )
12、我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。( )
13、房地产市场的不完全性，使之不可能向证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。( )
14、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。( )
15、房地产资产市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )
16、传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。( )
17、在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。( )
18、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。( )
19、如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发;房地产过度开发是由房地产泡沫引发的;反之亦然。( )
20、各国普遍采取“对住房投资人减税和对住房承租人补贴”的方式来解决住房保障。( )
21、土地供应政策的核心，是土地需求计划。( )
22、在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的二级市场。( )
23、城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。( )
24、房地产税收政策是正确调控房地产市场的核心政策之一。( )
25、为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则首先是公开化，其次是公平化。( )
答案部分
一、单项选择题
1、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。选项AB属于经济环境的影响因素，选项D属于金融环境的影响因素。参见教材P30。
【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】
2、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。参见教材P30。
【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】
3、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P30。
【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】
4、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是影响房地产市场转变的力量。人文环境的变化，社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化。参见教材P31。
【该题针对“影响房地产市场转变的力量”知识点进行考核】
5、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产市场的参与者。在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。参见教材P34。
【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】
6、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：(1)工程建设前的开发成本估算、工程成本预算;(2)工程招标阶段编制工程标底;(3)工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程结算。参见教材P34。
【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】
7、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。参见教材P35～36。
【该题针对“房地产市场结构”知识点进行考核】
8、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P36。
【该题针对“房地产市场结构”知识点进行考核】
9、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。参见教材P37。
【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】
10、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产市场)。参见教材P37。
【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】
11、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。参见教材P38。
【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】
12、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期=(60+20)÷80=1(年)。参见教材P39。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
13、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。吸纳率=报告期内吸纳量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。参见教材P41。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
14、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量/吸纳量=(6+15)/12=1.75(年)。参见教材P42。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
15、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。参见教材P42。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
16、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P42。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
17、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。参见教材P42。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
18、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。参见教材P43。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
19、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。房地产市场的特性包括市场供给的垄断性、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、房地产价格与趣味密歇相关、存在广泛的经济外部性、市场信息的不对称性。参见教材P43～44。
【该题针对“房地产市场的特性”知识点进行考核】
20、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会收益，而受益者无须花费代价。参见教材P44。
【该题针对“房地产市场的特性”知识点进行考核】
21、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。参见教材P45。
【该题针对“房地产市场的功能”知识点进行考核】
22、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应共给条件的变化。参见教材P45～47。
【该题针对“房地产市场的功能”知识点进行考核】
23、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产市场也存在资产市场和空间市场这两个层面。参见教材P47。
【该题针对“房地产空间市场和资本市场”知识点进行考核】
24、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。空置率是由下降到上升的一个拐点。参见教材P50。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
25、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。在自然周期的第二阶段，需求继续上涨，需求增长比供给快，租金增长率快速上涨，空置率持续下降。参见教材P50。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
26、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。参见教材P50～51。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
27、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。参见教材P52。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
28、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。参见教材P53。
【该题针对“房地产泡沫与过度开发”知识点进行考核】
29、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。
【该题针对“房地产泡沫与过度开发”知识点进行考核】
30、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。参见教材P56。
【该题针对“政府干预房地产市场的必要性”知识点进行考核】
31、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存;结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，例如如商品房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。参见教材P57。
【该题针对“政府干预房地产市场的必要性”知识点进行考核】
32、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。参见教材P59。
【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】
33、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。政府规范房地产市场行为的措施包括：健全市场准入制度，推动行业诚信体系建设，规范交易程序，加强产权管理。参见教材P60～61。
【该题针对“政府规范房地产市场行为的措施”知识点进行考核】
二、多项选择题
1、【正确答案】ABE
【答案解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境中，经济环境的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P30。
【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】
2、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：金融业的发展;信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善;生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。参见教材P31。
【该题针对“影响房地产市场转变的力量”知识点进行考核】
3、【正确答案】BD
【答案解析】本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。参见教材P34。
【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】
4、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产市场结构。从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。参见教材P36。
【该题针对“房地产市场结构”知识点进行考核】
5、【正确答案】DE
【答案解析】本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。参见教材P37。
【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】
6、【正确答案】ABD
【答案解析】本题考查的是房地产市场细分。北京市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易形式细分。参见教材P37～38。
【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】
7、【正确答案】ABE
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。参见教材P38～40。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
8、【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。参见教材P39。
9、【正确答案】ADE
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P41。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核
10、【正确答案】ADE
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。开发商品的市场在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。参见教材P43。
11、【正确答案】CDE
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。市场需求的广泛性和多样性。参见教材P44。
【该题针对“房地产市场的特性”知识点进行考核】
12、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。参见教材P45。
【该题针对“房地产市场的特性”知识点进行考核】
13、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P45。
【该题针对“房地产市场的功能”知识点进行考核】
14、【正确答案】ABD
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。选项C，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率;选项D，转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长;选项E，租金和空置率非同向变动。参见教材P48～51。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
15、【正确答案】BC
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。注意，租金上升与租金增长率上升是不同的，后者指上升速度加快。选项ADE租金增长率在下降，到E时已为负。参见教材P50～51。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
16、【正确答案】ACD
【答案解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项BE是房地产过度开发的成因。参见教材P53。
【该题针对“房地产泡沫与过度开发”知识点进行考核】
17、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。参见教材P56。
【该题针对“政府干预房地产市场的必要性”知识点进行考核】
18、【正确答案】CD
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。政府宏观调控房地产市场的手段包括：土地供应政策;金融政策;住房政策;城市规划;地价政策;税收政策;租金控制。参见教材P58～60。
【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】
三、判断题
1、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。参见教材P30。
【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】
2、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。参见教材P32。
【该题针对“影响房地产市场转变的力量”知识点进行考核】
3、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。参见教材P32。
【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】
4、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产市场结构。供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。参见教材P36。
【该题针对“房地产市场结构”知识点进行考核】
5、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，研究与发展用房属于工业物业市场。参见教材P37。
【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】
6、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。参见教材P37。
【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】
7、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。参见教材P39。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
8、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。参见教材P40。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
9、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在价格上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。参见教材P42。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
10、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。住房价格合理性指数，是指从城市经济基本可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。参见教材P43。
【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】
11、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。参见教材P44。
【该题针对“房地产市场的特性”知识点进行考核】
12、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P45。
【该题针对“房地产市场的特性”知识点进行考核】
13、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能向证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。参见教材P46。
【该题针对“房地产市场的功能”知识点进行考核】】
14、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产空间市场上的需求者是使用房地产的家庭和企业，而资产市场的新增供给者一般是开发商。参见教材P47。
【该题针对“房地产空间市场和资本市场”知识点进行考核】
15、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。参见教材P48。
【该题针对“房地产空间市场和资本市场”知识点进行考核】
16、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。参见教材P49。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
17、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P50。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
18、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目，主要是进行过剩供给的吸纳。参见教材P51。
【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】
19、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。参见教材P55。
20、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P56。
【该题针对“政府干预房地产市场的必要性”知识点进行考核】
21、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。参见教材P58。
【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】
22、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者。参见教材P58。
【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】
23、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。参见教材P59。
【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】
24、【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。房地产税收政策是正确调控房地产市场的核心政策之一。参见教材P60。
【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】
25、【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督;其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。参见教材P60。
【该题针对“政府规范房地产市场行为的措施”知识点进行考核】