2018年房地产估价师《案例分析》训练题一

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　　案例一：

　　某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?(　)

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径(　)。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(　)。

　　A.该两幢房屋的抵押评估价格之和

　　B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)。

　　A.该两幢房屋的非正常市场价值

　　B.该两幢房屋的重新购建价格

　　D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

　　标准答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

　　2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。

　　3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

　　4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
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　　案例二：

　　某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

　　问题：

　　请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

　　参考答案：

　　1. 题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2. 具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

　　3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

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