2016年房地产估价师《理论与方法》模拟试卷二

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　　【摘要】2016年房地产估价师考试时间为10月15日-16日，为帮助考生更好的参加房地产估价师《理论与方法》考试，环球网校小编为您搜集整理了"2016年房地产估价师《理论与方法》模拟试卷二"，现整理如下，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

　　11.根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向( )申请确认。

　　A.当地拆迁管理部门

　　B.当地国土部门

　　C.当地行政主管部门

　　D.城市规划行政主管部门

　　12.购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为( )万元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的( )。

　　A.基准价格

　　B.平均价格

　　C.正常价格

　　D.市场价格

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10 000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。

　　A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

　　D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　参考答案：

　　11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.B 17.C 18.C 19.B 20.C

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　　21.估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物( )损失。

　　A.价值

　　B.价格

　　C.效益

　　D.利润

　　22.建筑物的所有权可以分为独有、共有和( )三种。

　　A.区分共有

　　B.区分所有

　　C.公有

　　D.私有

　　23.收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象( )的方法。

　　A.利润

　　B.价格

　　C.价值

　　D.收益价格

　　24.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

　　A.90.52

　　B.91.52

　　C.92.52

　　D.93.52

　　25.运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来( )。

　　A.利润

　　B.毛收入

　　C.价值

　　D.净收益

　　26.某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为( )万元。

　　A.1 005.34

　　B.1 006.61

　　C.2 005.34

　　D.2 006.61

　　27.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )万元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D.920

　　28.适用于开发完成后的房地产出售的公式是( )。

　　A.V=VR-C

　　B.V=VP-C

　　C.V=VR+C

　　D.V=VP+C

　　29.某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　30.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的( )。

　　A.最低价格

　　B.平均价格

　　C.出让地价

　　D.标定地价

　　参考答案:

　　21.A 22.B 23.C 24.B 25.D 26.B 27.B 28.B 29.C 30.B

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　　31.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　) 元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　32.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　33. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　34.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

　　估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　35.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A.某标准厂房

　　B.某酒厂厂房

　　C.某待出让土地

　　D.某写字楼

　　36.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　37. 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(　)万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　38. 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为 200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　39.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　40.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为(　)万元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　参考答案：

　　31.D.32.A.33.D.34.A.35.B.36.D.37.B.38.C.39.C.40.D.

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　　41.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　42.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　43.已知～年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　44.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(　)。

　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

　　B.待开发房地产建设发包日期

　　C.取得待开发房地产的日期

　　D.房地产开发完成并投入使用的日期

　　45.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　46. 现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和 20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为(　)万元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　47.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用(　)方法进行测算。

　　A.平均增减量法

　　B.平均发展速度法

　　C.移动平均法

　　D.指数修匀法

　　48.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是(　)。

　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　49.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　50.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为(　)万元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　参考答案：

　　41.D.42.A.43.A.44C.45.C.46.D.47.A.48.A.49.B.50.C.

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