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建设工程合同纠纷审判政策
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
附录：《合同法》286 条： “发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以①与发包人协议将该工程折价，也可以②申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
《担保法》53 条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人①协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以②向人民法院申请拍卖、变卖抵押物”。
例1、某工程竣工后，甲建设单位无力偿还开发贷款5000 万元,也无力支付施工单位工程款3000 万元(其中含违约造成的损失500 万元)，则( )
A.施工单位和银行均有权与甲建设单位协议折价
B.施工单位和银行均有权向法院申请拍卖该工程项目后优先受偿
C.竣工之日起6 个月内，施工单位有权要求其3000 万元债权优先于银行受偿
D.竣工之日起6 个月后，银行有权要求其5000 万元债权优先于施工单位受偿
E. 施工单位无权就其500 万元因建设单位违约造成的损失主张优先受偿
参考答案：ABDE
例2、某工程竣工5 个月后，建设单位没有按合同约定支付工程款，欠款总额为1670 万元(其中含拖欠工程款利息70 万元及建设单位违约金90 万元)。本案中，施工单位可主张优先受偿的工程款范围为( )
A.1510 万元
B.1580 万元
C.1600 万元
D.1670 万元
参考答案：A
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