2018年二级建造师《工程法规》考试要点：物权制度

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　　二级建造师《建设工程法规及相关知识》考点：物权制度

　　1.3.7物权制度(1050P21)★★

　　1.3.7.1物权的概念和种类

　　物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

　　注意：以上物权分类方法的标准不同，因此，一物之上可能有多种不相互冲突的物权属性

　　1.3.7.2抵押权(1051P21)

　　1、抵押权概念

　　债务人或者第三人(抵押人)不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。可以抵押的财产必须是可以流通的，我国土地所有权不能流通(建设用地使用权可以有条件流通)。

　　2、不动产抵押权

　　不动产的抵押权自登记时设立(注意抵押合同的生效与抵押权的成立是两个不同的概念，即：抵押权=抵押合同+登记)，在建工程可以作为抵押物(注意根据司法解释：施工单位的优先权优于抵押权人)。

　　3、动产(浮动)抵押

　　经当事人书面协议，债务人可以将现有、将有资产(生产设备、原材料、半成品、产品)打包抵押，届抵押权行使时确定具体抵押财产(也称浮动抵押)。

　　抵押权行使的时间：未能履行到期债务、被宣告破产或撤销、约定情形出现、严重威胁债权的其他情况。

　　4、抵押权对第三人的效力

　　○1对买受人：抵押权不得对抗正常经营活动中，已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　○2对承租人：在先关系效力优先。

　　5、抵押权的放弃与顺位变更

　　抵押权人放弃债务人自己的抵押财产的，其他担保人在该财产范围内免责，另有约定除外(体现主债务人的责任优先的公平原则和民事活动中意思自治原则);有多个抵押权人的，部分抵押权人与抵押人协议变更抵押数额或者顺序，未经其他抵押权人的书面同意，不得对其产生不利影响。

　　例如：甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、丁银行担保500万元债务，后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能履行债务，房屋拍卖所得为600万元，则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)

　　6、抵押权的实现—条件：债务人未能履行所担保债务或者发生约定条件

　　○1抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价

　　○2抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

　　○3折价、变卖(没有拍卖)应当参照市场价格

　　○4以建设用地使用权实现抵押权时，该土地上新增建筑物一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿(先押地，后盖楼，一起卖，分别算)

　　○5抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权

　　7、其他债权人的撤销权

　　如在6○1中，折价金额损害其他债权人的利益，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内(除斥期间，不适用中断、中止规定)请求法院撤销该协议。

　　,如：甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、

　　丁银行担保500万元债务，后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能

　　履行债务，房屋拍卖所得为600万元，则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)

　　1.3.7.3质权(1052 P22)

　　1、质权概念：

　　质押是债务人或者第三人将其动产或者权利移交债权人占有，将该动产或者权利作为债权的担保，分为动产质押和权利质押。了解质权人、出质人、质物、质权的含义。

　　动产质权自交付时设立，权利质权自交付(有凭证能交付的交付，如：提单、汇票等)或者登记(无凭证或者不能交付的，如：股票、专利权、商标权等)时设立。

　　2、质权人的权利和义务

　　3、出质人的权利

　　要求质权人及时行使质权。质权人怠于行使，○1可请求法院拍卖、变卖质物;○2造成损害，质权人承担赔偿责任。

　　1.3.7.4留置权(1053 P23)

　　1、留置的概念

　　债务人逾期履行，债权人可留置已经合法占有(应依据同一合同关系，企业间除外)，并有权折变拍优先受偿。留置权人(留置别人的财产)、留置人(财产被留置)、留置物(留　　置财产)

　　2、留置权人的权利

　　○1收取孳息(先扣除收取孳息的费用)

　　○2留置权优于抵押权或质权

　　3、留置权的实现

　　没有约定债务履行期的，应给予2个月以上的宽限期，鲜活宜腐物除外。折变价格参考市场价格。

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　　【真题】

　　(二级10-05)

　　根据《物权法》的相关规定，以建筑物抵押的。抵押权自( )时设立。

　　A.合同签订 B.备案 C.交付 D.登记

　　(二级10-08)

　　根据《物权法》的相关规定，不得抵押的财产是( )。

　　A.正在建造的航空器 B.土地所有权 C.生产原材料 D.荒地承包经营权

　　(二级09-04)

　　根据《物权法》规定，下例关于抵押权的表述中错误的是( )。

　　A.在建工程可以作为抵押物

　　B.即使抵押物财产出租早于抵押，该租赁关系也不得对抗已经登记的抵押物

　　C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产

　　D.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权

　　1.3.7.5与建设工程相关的用益物权——建设用地使用权(1055P25)★★

　　1、建设用地使用权

　　2、建设用地使用权人的权利和义务

　　【真题示例】

　　(二级09-64)

　　国有建设用地使用权的用益物权，可以采取( )方式设立。

　　A.出租 B.出让 C.划拨 D.抵押 E.转让

　　二级2010-05-D

　　二级2010-08-B我国土地所有权属于国家或农村集体所有，两种情况，参见《宪法》第十条

　　二级2009-04-B

　　二级2009-64-BC

　　1.3.7.6物权的设立、变更、转让和消灭(1054P24)★★★

　　1、不动产的物权变动—登记主义

　　我国是登记主义：即自登记时发生物权效力;注意：国有自然资源、法律另外规定(见3)除外。不动产物权=合同生效+完成登记

　　不动产登记对合同效力的影响：没影响。合同生效根据《合同法》的规定，物权的生效

　　根据《物权法》的规定。不登记不影响合同的生效：房产商一房两卖两个合同都有效，过户

　　登记给谁，谁获得房屋产权。为防止这种情况，物权法同时规定了“预告登记”制度。

　　预告登记：签订不动产买卖合同后，当事人可向登记机构申请预告登记，登记后未经

　　权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。登记失效条件：债权消失(如：不买了)

　　或可以办理不动产登记之日起3个月内未申请登记(能登记不登记)。

　　2、动产的物权变动——交付主义

　　动产物权变动我国采取的是交付主义。

　　例外规定：船舶、航空器、机动车(运输工具)等未经登记，不得对抗善意第三人。即：

　　这些未经登记的动产物权非常脆弱。

　　例1：张三买走了李四的一只羊，约定第二天交付购羊款200元，当晚张三将羊以150

　　元价格转卖给了不知情的王五，并携款潜逃。张三卖羊时，羊的所有权为谁所有?李四是否

　　有权向王五返还该羊?李四的权利应向谁主张?

　　结论：没收到钱的情况下，让对方取走货，货款两空的风险很大。

　　例2：张三将汽车卖给李四后未办理车辆过户手续(但是汽车物权已经因交付而归属李

　　四了)，某日张三向李四借开该车，并趁机将该车卖给了不知情的王五，并办理了过户手续

　　(车管所资料上的车主还是张三)。此时李四不能向王五主张对该车的动产所有权(即：不

　　能对抗善意第三人)。——注意：王五一定要是善意的，即不知情的。

　　3、物权变动的特殊变动规定

　　○1因法律文书、政府征收决定导致的物权变动，法律文书生效时物权变动，

　　○2因继承或受遗赠取得物权，继承或受遗赠发生时物权变动

　　○3因合法建造、拆除房屋等事实行为成就时取得或消灭物权(不需登记)

　　【真题示例】、

　　(二级10-74)

　　根据《物权法》的相关规定，将( )作为抵押物的，其抵押权自登记时设立。

　　A.交通运输工程 B.正在施工的建筑物 C.生产设备、原材料

　　D.正在加工的工程模板 E.建设用地使用权

　　(二级09-05)

　　根据《物权法》规定，一般情况下动产物权的转让，自( )起发生效力。

　　A.买卖合同生效 B.转移登记 C.交付 D.买方占有

　　(一级09-44)

　　甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购

　　房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )27。

　　A. 若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

　　B. 甲必须收回房屋并向乙方交付

　　C. 丙取得该房屋的所有权

　　D. 乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任

　　二级2010-74-BE

　　二级2009-05-C

　　一级2009-44-B，典型的一房二卖案例，两个合同都有效，合同形成债权;谁办理了登记，房子物权归谁。

　　1.3.7.7物权的保护(1056P26)

　　保护途径：和解、调解、仲裁、诉讼等

　　保护形式：1申请确权、2返还原物、3排除妨害或消除危险、4修理、重做、更换或恢

　　复原状、5赔偿损失等民事责任;

　　违法的还应承担行政责任;犯罪的还应承担刑事责任。

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