2012年注会考试《税法》辅导：第九章(2)

　　(一)计税依据

　　1.从价计征――计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

　　自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　(2)房屋附属设备和配套设施的计税规定：

　　【一般规定】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。

　　【补充规定】从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：(教材(4))

　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　②对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　①对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;

　　②融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　(2011年变化②对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定)

　　【例题1】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业1999年度应纳房产税( )万元。(2000)

　　A.24 B.22.8 C.30 D.16.8

　　【答案】B

　　【解析】未参与联营部分的房产原值=2500×(1-30%)=1750(万元)，则两部分房产税之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8(万元)。

　　【例题2】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为(　)(2010年)

　　A.21.2万元　　B.27.6万元　　C.29.7万元　　D.44.4万元

　　【正确答案】B

　　【答案解析】该公司2009年应缴纳的房产税=160×12%+3000×(1-30%)×4/12×1.2%=27.6(万元)

　　(5)居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。

　　从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中:

　　①自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;

　　②出租的，依照租金收入计征。

　　(6)新增内容：从价计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　【解析】宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积占总用地面积的比值，即宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积。

　　【例题3】甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地使用权，新建房屋建筑面积8万平方米，工程造价1800万元，2010年12月完工并通过验收。

　　则：宗地容积率=8万平方米÷20万平方米=0.4。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　土地单价=4000万元÷20=200元/平方米

　　该厂房的房产税计税原值=1800+(2×8×200)=1800+3200=5000万元

　　2.从租计征――计税依据为房产租金收入。

　　(1)如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　(2)对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　(二)税率――记忆

　　1.从价计征：税率为1.2%;

　　2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

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