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第一节 土地增值税基本原理$lesson$
一、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
二、我国土地增值税的特点
(一)以转让房地产的增值额为计税依据
(二)征税面比较广(纳税人)
(三)实行超率累进税率
(四)实行按次征收
第二节 纳税义务人与征税范围
一、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
二、征税范围
(一)基本征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
1.是否属于土地增值税征税范围的3个判断标准
(1)转让的土地使用权是否为国家所有
(2)土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让
①征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)，不征收土地增值税。
②征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
(3)转让房地产是否取得收入
征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承。
2.基本征税范围
(1)有偿转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入
(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
(3)存量房地产的买卖
(二)具体情况判定(常与税收优惠结合在一起考选择题)
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有关事项 |
是否属于征税范围 |
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1.继承、赠予 |
（1）继承；不征（无收入） |
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（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 | |
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2.出租 |
不征（无权属转移）。 |
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3.房地产抵押 |
抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 |
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4.房地产交换 |
单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。 |
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5.以房地产投资、联营 |
（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 |
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（2）新增内容：投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。 | |
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6.合作建房 |
建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 |
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7.兼并转让房地产 |
暂免。 |
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8.代建房 |
不征（无权属转移）。 |
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9.房地产重新评估 |
不征（无收入）。 |
