2017年注册会计师《会计》模拟试题：第六章投资性房地产(2)

　　【摘要】2017年注册会计师考试时间于10月14日至15日举行，环球网校小编为考生掌握考点特准备试题“2017年注册会计师《会计》模拟试题：第六章投资性房地产(2)”本文分享投资性房地产的相关试题，教材知识点配合习题进行巩固加强，这样才能把基础打牢固，希望大家认真对待以下《会计》模拟试题，更多资料及试题敬请关注环球网校注册会计师考试频道!

　　多项选择题

　　1、甲房地产公司于2×17年1月1日将一幢新建成的商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。出租时，该商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元;2×17年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。假定不考虑所得税因素，下列说法正确的有(　　)。(环球网校提供投资性房地产试题)

　　A.甲房地产公司因该项资产影响2×17年年末所有者权益的金额为200万元

　　B.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为50万元

　　C.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为-150万元

　　D.甲房地产公司因该项资产影响2×17年年末所有者权益的金额为250万元

　　【答案】BD

　　【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不计入当期损益，因此影响2×17年当期损益的金额=100+(2150-2200)=50(万元)，选项B正确;对甲房地产公司2×17年年末所有者权益的影响=50+(2200-2000)=250(万元)，选项D正确。

　　2、下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的有()。

　　A.将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式

　　B.因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法并作为持有待售资产列报

　　C.对子公司失去控制或重大影响导致将长期股权投资转换为持有至到期投资

　　D.因出售具有重要性的债券投资导致持有至到期投资转为可供出售金融资产

　　【答案】BD

　　【解析】选项A，投资性房地产不能由公允价值模式转为成本模式;选项C，股权投资没有固定到期日和固定收回金额，因此不能划分为持有至到期投资核算。

　　3、下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的有(　)。

　　A.将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式

　　B.对子公司失去控制或重大影响导致将长期股权投资转换为持有至到期投资

　　C.因出售具有重要性的债券投资导致持有至到期投资转为可供出售金融资产

　　D.因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法并作为持有待售资产列报

　　【答案】CD

　　【解析】选项A，投资性房地产不能由公允价值模式转为成本模式;选项B，股权投资没有固定到期日和固定收回金额，因此不能划分为持有至到期投资。

　　4、某企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2×15年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入为180万元。该建筑物的购买价格为800万元，另发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2×15年12月31日，该建筑物的公允价值为660万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有(　　)。

　　A.2×15年该项投资性房地产应计提折旧37.13万元

　　B.2×15年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元

　　C.2×15年该项投资性房地产增加当期营业利润30万元

　　D.2×15年年末该项投资性房地产的列报金额为660万元

　　【答案】CD

　　【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误;2×15年该投资性房地产增加营业利润的金额=180-(810-660)=30(万元)，选项C正确，选项B错误;2×15年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确。

　　5、2×16年1月10日甲公司在债务重组时取得一项处于建设中的房产，公允价值为3800万元，甲公司又发生建造和装修支出2000万元，均符合资本化条件，应资本化的借款利息200万元，该房产于2×16年6月30日达到可使用状态，考虑自身生产经营需要，甲公司董事会已经作出书面决议将该房产30%留作办公自用，另外70%与A企业签订了长期租赁合同。合同规定租赁期开始日为2×16年7月1日，年租金180万元。该项房产预计使用20年，预计净残值为0，甲公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法计提折旧。甲公司以下确认计量正确的有(　　)。

　　A.应分别确认用于出租房产和自用房产的账面价值

　　B.2×16年6月30日固定资产初始计量金额为1800万元

　　C.2×16年6月30日投资性房地产初始计量金额为4200万元

　　D.2×16年7月1日固定资产初始计量金额为6000万元

　　【答案】ABC

　　【解析】债务重组中取得的该项资产总的初始入账金额=3800+2000+200=6000(万元)，因30%作为自用(固定资产)，所以该项固定资产的初始计量金额为1800万元;70%用于出租，目的是为赚取租金，应作为投资性房地产核算，其初始计量金额为4200万元。

　　6、下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的说法中正确的有(　　)。

　　A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销。

　　B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“管理费用”科目C.投资性房地产计提减值后价值得以恢复的，应该将其计提的减值转回

　　D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产存在减值迹象的，应对其进行减值测试

　　【答案】AD

　　【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“其他业务成本”科目;选项C，投资性房地产的减值，一经计提持有期间不得转回。

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　　综合题

　　1、AS公司为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务适用的增值税率为11%，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销。AS公司适用的所得税税率为25%，按净利润的10%提取盈余公积。有关资料如下：

　　(1)2×12年10月2日以1000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年(与税法相同)，取得当日即开始建造一栋写字楼。2×13年12月写字楼建造完成并交付公司管理部门使用，建造成本为50000万元(包含建造期间土地使用权的摊销)、预计使用年限为40年(与税法相同)。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销(与税法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司与BS公司签订租赁合同，合同约定，AS公司将上述写字楼整体出租给BS公司，租期为3年，不含税年租金为2000万元，从2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日为租赁期开始日。写字楼和土地使用权的原预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方式不变。2×15年支付写字楼的修理费用2万元(不考虑增值税)。

　　【要求及答案(1)】编制2×14年12月31日将写字楼及其土地使用权转为投资性房地产的会计分录。

　　借：投资性房地产——写字楼　　　 50000

　　——土地使用权　　1000

　　累计折旧　　　　　(50000/40)1250

　　累计摊销　　　(1000/50×27/12)45

　　贷：固定资产　 　　　　　　　　　　　50000

　　无形资产　　　　　　　　　　　　　1000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　1250

　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　　45

　　【要求及答案(2)】编制2×15年收到租金(假定按年确认收入)、投资性房地产计提折旧和摊销、支付写字楼修理费用的相关会计分录;计算2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额以及影响2015年营业利润的金额。

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　 2220

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　 2000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)220

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　 1270

　　贷：投资性房地产累计折旧　(50000/40)1250

　　投资性房地产累计摊销　 　(1000/50)20

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　2

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　 2

　　2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(万元)

　　影响2×15年营业利润的金额=2000-1270-2=728(万元)

　　【要求及答案(3)】假定租赁期满后收回转为自用办公楼，编制投资性房地产转为自用房地产的有关会计分录。

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　50000

　　无形资产　　　　　　　　　　　　　　　 1000

　　投资性房地产累计折旧　(1250+1250×3)5000

　　投资性房地产累计摊销　　　 (45+20×3)105

　　贷：投资性房地产——写字楼　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用权　　　　　　　　1000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　累计摊销　　　　　　　　　　　　　　　　　 105

　　【要求及答案(4)】假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制处置投资性房地产的有关会计分录(不考虑处置时的相关税费)。

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 66600

　　贷：其他业务收入 　　　　　　　　　　　　　 60000

　　应交税费——应交增值税(销项税额　　　　 6600

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　 45895

　　投资性房地产累计折旧　 　(1250+1250×3)5000

　　投资性房地产累计摊销　　　　　(45+20×3)105

　　贷：投资性房地产——写字楼　　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用权　　　　　　　　　1000

　　【要求及答案(5)】假定2×16年1月1日，AS公司认为，出租给BS公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。2×15年12月31日，该写字楼的公允价值为55000万元，土地使用权的公允价值为5000万元。编制2×16年1月1日追溯调整的会计分录。

　　投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量的追溯调整分录为：

　　借：投资性房地产——写字楼(成本)　　 　　　　50000

　　——土地使用权(成本)　　　　　1000

　　投资性房地产——公允价值变动　(5000+4000)9000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　 (1250×2)2500

　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　　(45+20)65

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　 51000

　　递延所得税负债　　　 　　　　　　 (11565×25%)2891.25

　　盈余公积　　　　　　　　　 　 (11565×75%×10%)867.375

　　利润分配——未分配利润　　　 (11565×75%×90%)7806.375

　　2、甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为11%。经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。(1)2017年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为660万元。若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。

　　采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　6 000

　　应交税费——应交增值税(进项税额)660

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　6 660

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　6 000

　　应交税费——应交增值税(进项税额)660

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　6 660

　　(2)2017年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。月租金(含税)为66.6万元，2017年7月1日为租赁期开始日。当日收到不含税租金360万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为39.6万元。(按年确认)

　　采用成本模式计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　399.6

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　360

　　应交税费——应交增值税(销项税额)　 39.6

　　同左

　　(3)2017年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。

　　采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　150

　　贷：投资性房地产累计折旧　　(6 000/30×9/12)150

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　500

　　贷：公允价值变动损益　　(6 500-6 000)500

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　　3、甲股份有限公司(以下简称“甲公司”)20×4年发生了以下交易事项：2月1日，与其他方签订租赁合同，将本公司一栋原自用现已闲置的办公楼对外出租，年租金为120万元，自当日起租。甲公司该办公楼原价为1000万元，至起租日累计折旧400万元，未计提减值。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，出租日根据同类资产的市场状况估计其公允价值为2000万元。12月31日，该办公楼的公允价值为2080万元。甲公司已一次性取得第一年租金120万元。

　　要求：编制甲公司20×4年有关交易事项的会计分录。

　　【答案】

　　(1)2月1日

　　借：投资性房地产——成本　2000

　　累计折旧　　　　　　　 400

　　贷：固定资产　　　　　　　 1000

　　其他综合收益　　　　　 1400

　　(2)12月31日

　　借：投资性房地产——公允价值变动(2080-2000)80

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　 80

　　借：银行存款　　　　　　 120

　　贷：其他业务收入　　　　 110

　　预收账款　　　　　　　10

　　4、A公司为非房地产开发企业，为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务和建筑业适用的增值税税率为11%，有关房产和地产的业务资料如下：(A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对固定资产和无形资产均采用直线法计提折旧或摊销。假定上述土地使用权和建筑物的预计净残值均为0)

　　(1)2×14年1月，A公司董事会作出决议准备外购土地使用权，其中一宗土地使用权准备建造A座写字楼，建成后对外出租;另外一宗土地使用权准备建造B座办公楼，建成后用于企业行政办公。2×14年4月1日，A公司以出让方式购入上述土地使用权，取得增值税专用发票，其中准备建造A座写字楼的土地使用权价款为10000万元，增值税进项税额为1100万元，准备建造B座办公楼的土地使用权价款为20000万元，增值税进项税额为2200万元，预计使用年限均为50年。全部款项已经支付。购入当月开始在土地上分别建造A座写字楼和B座办公楼。

　　【要求及答案】根据资料(1)编制相关的会计分录。

　　2×14年4月1日

　　借：投资性房地产——土地使用权(在建)10000

　　无形资产　　　　　　　　　　　　　20000

　　应交税费——应交增值税(进项税额) 3300

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　 33300

　　(2)2×14年12月末建造A座写字楼的土地使用权公允价值为15000万元，在建的A座写字楼无法确定其公允价值。

　　【要求及答案】根据资料(2)编制相关的会计分录。

　　借：在建工程　　　　　　　　　 300

　　贷：累计摊销　(20000/50×9/12)300

　　借：投资性房地产——土地使用权——在建(公允价值变动)(15000-10000)5000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　(3)2×15年6月写字楼和办公楼即将完工时，A公司与甲公司签订经营租赁合同，将A座写字楼整体租赁给甲公司使用，租赁期开始日为写字楼达到预定可使用状态的日期。2×15年6月1日以银行存款支付A座写字楼的建造成本50000万元，以银行存款支付B座办公楼的建造成本40000万元(不包括建造期间满足资本化条件的土地使用权摊销金额)，并取得增值税专用发票，增值税的进项税额9900万元。

　　【要求及答案】根据资料(3)编制相关的会计分录。

　　借：投资性房地产——写字楼(在建)　 50000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　 40000

　　应交税费——应交增值税(进项税额)9900

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　 99900

　　(4)2×15年7月1日A座写字楼和B座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，预计使用年限均为30年。

　　【要求及答案】根据资料(4)编制相关的会计分录。

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：累计摊销　　　　(20000/50×6/12)200

　　借：投资性房地产——写字楼(成本)　　50000

　　——土地使用权(成本)15000

　　固定资产——办公楼　　　　　　　　40500

　　贷：投资性房地产——写字楼(在建)　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用权(在建)　　　　　　　 10000

　　——土地使用权——在建(公允价值变动)5000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40500

　　(5)2×15年12月31日，A座写字楼的土地使用权公允价值为18000万元，A座写字楼的公允价值为60500万元。同时收到半年租金1000万元，并开出增值税专用发票，销项税额为110万元。

　　【要求及答案】根据资料(5)编制相关的会计分录。

　　借：投资性房地产——土地使用权(公允价值变动)

　　(18000-15000)3000

　　——写字楼(公允价值变动)

　　(60500-50000)10500

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　13500

　　借：管理费用　　　　　　　　　　762.5

　　贷：累计折旧　 　(40500/30×5/12)562.5

　　累计摊销　　 (20000/50×6/12)200

　　借：银行存款　　　　　　　　　 1110

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　 1000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)110

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