2018年房地产估价师《理论与方法》高频考点(第一章)

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2018年房地产估价师《理论与方法》高频考点(第一章)：

1.专业估价与非专业估价的五大不同点(P2)

(1)由专业机构和专业人员完成;

(2)提供专业意见;

(3)具有公信力;

(4)实行有偿服务;

(5)承担法律责任。

2.鉴证性估价(公证性估价、证据性估价)是向委托人提供，估价报告供委托人给第三方使用，起价值证明作用，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。

3.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别

专业/非专业五大不同(重要考点)：

①专业机构和专业人员——前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。后者指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。

②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。

⑤法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

4.房地产抵押的需要(掌握)

1.房地产抵押：债务人或第三人(抵押人)不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人(抵押权人)有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于抵押房地产的价值(出于安全的考虑)。

5.估价方法

比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。

每种估价方法都有其适用对象和条件。同时运用，相互验证，但不应相互替代。不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法;待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法;在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。