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【例题?多选题】(2009年)下列各项中，属于投资性房地产的有()。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC
【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。所以选项B，待出租的建筑物不选;选项D，不属于企业自己持有的资产，不选。
【例题?多选题】(2007年)下列各项中，属于投资性房地产的有()。
A.企业拥有并自行经营的饭店
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
【答案】BD
【解析】A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产;C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。
【例题?判断题】(2010年)企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。()
【答案】×
【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。
【例题?计算题】(例4-2)20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：根据上述资料编写甲公司的账务处理
【答案】甲公司的账务处理如下：
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)=4 500 000(元)
借：固定资产――厂房 12 000 000
投资性房地产――厂房 12 000 000
贷：在建工程――厂房 24 000 000
借：投资性房地产――已出租土地使用权 4 500 000
贷：无形资产――土地使用权 4 500 000(9 000 000÷2)
【解析】此题中共有4项资产：作为固定资产的厂房、作为投资性房地产的厂房、作为无形资产的土地使用权、作为投资性房地产的土地使用权。
【例题?计算题】(例4-5)甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求：根据上述材料，编写甲公司的账务处理。
【答案】甲公司的账务处理如下：
(1)每月计提折旧
每月计提的折旧=(72 000 000÷20)÷12=300 000(元)
借：其他业务成本――出租写字楼折旧 300 000
贷：投资性房地产累计折旧 300 000
(2)每月确认租金收入
借：银行存款(或其他应收款) 400 000
贷：其他业务收入――出租写字楼租金收入 400 000
【例题?计算题】(例4-6)20×9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。
要求：根据上述材料编写甲公司的账务处理。
【答案】甲公司的账务处理如下：
(1)20×9年12月1日，甲公司出租写字楼
借：投资性房地产――写字楼――成本 80 000 000
贷：固定资产――写字楼 80 000 000
(2)20×9年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借：投资性房地产――写字楼――公允价值变动 4 000 000
贷：公允地变动损益――投资性房地产 4 000 000
【例题?判断题】(2008年)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。()
【答案】×
【例题?计算题】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
【答案】甲企业的账务处理如下：
累积影响数=公允价值9 500万元-账面价值8 730万元=770(万元)
借：投资性房地产――成本 95 000 000
投资性房地产累计折旧 2 700 000
贷：投资性房地产 90 000 000
利润分配――未分配利润 6 930 000
盈余公积 770 000
【例题?单选题】(2011年)投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是()。
A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。
【例题?单选题】(2007年)下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是()。
A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
【答案】D
【解析】采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时也应考虑计提减值损失;已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式核算，而采用成本模式核算的投资性房地产符合一定的条件可以转为公允价值模式计量。选项C应是计入公允价值变动损益。
【例题?计算题】(例4-7)甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
要求：根据上述材料编写甲公司的账务处理。
【答案】甲公司的账务处理如下：
20×9年5月1日
借：投资性房地产――办公楼 500 000 000
累计折旧 5 000 000
贷：固定资产――办公楼 500 000 000
投资性房地产累计折旧 5 000 000
【例题?计算题】(例4-8)甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年，20×9年5月1日，该写字楼的账面余额500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
要求：根据上述材料编写甲公司的账务处理。
【答案】甲公司的账务处理如下：
20×9年5月1日
借：投资性房地产――写字楼 500 000 000
贷：开发产品 500 000 000
【例题?计算题】(例4-9)20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。
要求：根据上述材料编写甲公司的账务处理。
【答案】甲公司的账务处理如下：
借：固定资产――写字楼 72 000 000
贷：投资性房地产――写字楼――成本 67 000 000
――公允价值变动 3 000 000
公允价值变动损益――投资性房地产 2 000 000
【例题?计算题】(例4-11)20×9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元，公允价值为430 000 000元。
要求：根据上述材料编写甲公司的账务处理。
【答案】甲公司的账务处理如下：
20×9年5月1日
借：投资性房地产――写字楼――成本 430 000 000
贷：开发产品 400 000 000
资本公积――其他资本公积――公允价值变动――投资性房地产 30 000 000
【例题?单选题】(2010年)自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是()。
A.计入资本公积 B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入 D.计入公允价值变动损益
【答案】A
【例题?单选题】甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2009年7月1日。2009年7月1日，该写字楼的账面原价为5 000万元，累计折旧500万元，公允价值为4 700万元。2009年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4 800万元。2010年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4 900万元。2011年7月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以5 500万元出售，出售款项已收入银行存款户。假设甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费和租金收入。该项投资性房地产处置对甲企业2011年度损益的影响金额为( )万元。
A.1 000 B.900
C.800 D.700
【答案】C
【解析】甲企业2011年度损益的影响金额=(5 500-4 900)+(4 700-4 500)=800(万元)。公允价值的结转不影响企业的损益。
甲企业的账务处理如下：
①2009年7月1日，自用的房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产――成本 4 700
累计折旧 500
贷：固定资产 5 000
资本公积――其他资本公积 200
②2009年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产――公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
③2010年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产――公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
④2011年7月，收回并出售投资性房地产：
借：银行存款 5 500
其他业务收入 5 500
借：其他业务成本 4 900
贷：投资性房地产――成本 4 700
――公允价值变动 200
借：公允价值变动损益 200
贷：其他业务成本 200
借：资本公积――其他资本公积 200
贷：其他业务成本 200
