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六、土地增值税的减免税$lesson$
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
【例题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有( )。
A、国家机关转让自用房产
B、工业企业以不动产作价入股进行投资
C、房地产公司以不动产作价入股进行投资
D、某商场因城市实施规则、国家建设的需要而自行转让原房产
答案：BD
解析：(1)选项A：国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围;(2)选项B：以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;(3)选项C：以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;(4)选项D：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点
(一)土地增值税纳税申报程序
1、纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2、纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。
(二)土地增值税纳税清算
1、土地增值税的清算条件
提示：区分“应当清算”和“可要求清算”
(1)符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③直接转让土地使用权的。
(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
④省级税务机关规定的其他情况。
【例题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有( )。(2010年)
A、直接转让土地使用权的
B、整体转让未蛤工决算房地产开发项目的
C、房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D、取得房地产销售(预售)许可证满2年尚未销售完毕的
答案：ABC
解析：本题考核土地增值税的清算。对于取得房地产销售(预售)许可证满2年尚未销售完毕的，不用进行土地增值税的清算。取得房地产销售(预售)许可证满3年尚未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
本章小节：
本章考题的特点：(1)考点较多，没每具体税种分值相对不大;复习主要掌握：各税种的纳税人、征税范围(税目)、计税依据、应纳税额的计算;熟悉：各税种的税率、税收优惠;纳税义务发生时间、地点、期限。
(2)重点难点较为突出，主要掌握房产税、印花税和土地增值税的应纳税额计算。
