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五、土地增值税的税率及应纳税额的计算
(一)税率：实行四级超率累进税率
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极数 |
增值额与扣除项目金额的比率 |
税率（%） |
速算扣除系（%） |
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1 |
不超过50%的部分 |
30 |
0 |
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2 |
超过50%至l00%的部分 |
40 |
5 |
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3 |
超过l00%至200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超过200%的部分 |
60 |
35 |
(二)土地增值税应纳税额的计算
1、计算公式
土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2、计算步骤
(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)
(2)计算扣除项目
①取得土地使用权支付的金额
②开发土地的成本、费用
③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格
④与转让房地产有关的税金
提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目
(4)计算增值额÷扣除项目的比率
(5)计算土地增值税的应纳税额
【例题1】 某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元;投入房地产开发成本为4 000万元;房地产开发费用中的利息支出为1 200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
解析：
(1)房地产转让收入为20000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：(3000+4000)×10%=700(万元)
④与转让房地产有关的税金为1000(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：(3000+4000)×20% =1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+1000+1400=10100(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：20000-10100=9900(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：9900÷10100≈98%
(5)计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额=9900×40%-10100×5%=3455(万元)
【例题2】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
解析：非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
(1)住宅销售收入为9000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3 000万元
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%=580(万元)
④与转让房地产有关的税金为: 495+4.5=499.5(万元)
⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000+2800+580+499.5=6879.5(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：9000-6879.5=2120.5(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：2120.5÷6879.5≈31%
(5)计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额?2120.5×30%=636.15(万元)
