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5、财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)$lesson$
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
提示：(1)此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;(2)取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
6、旧房及建筑物的扣除金额(适用存量房地产转让)
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。
(1)“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
(2)对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
提示：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异归纳图表：
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企业情况 |
转让房地产情况 |
可扣除项目 |
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房地产开发企业 |
转让新建房 |
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
4、与转让房地产有关的税金
①营业税；②城建税和教育费附加
5、财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% |
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非房地产开发企业 |
转让新建房 |
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加 |
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各类企业 |
转让存量房 |
1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2、房屋及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
3、转让环节缴纳的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加 |
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各类企业 |
单纯转让未经开发的土地 |
1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2、转让环节缴纳的税金 |
解释：从不同转让标的看扣除项目的差异：
(1)新建房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用;④与转让房地产有关的税金;⑤财政部规定的其他扣除项目。
(2)存量房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额;②与转让房地产有关的税金;③旧房及建筑物的评估价格。
【例题1】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有( )。
A、取得土地使用权所支付的金额
B、房地产开发成本
C、与转让房地产有关的税金
D、旧房及建筑物的评估价格
答案：AC
【例题2】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有( )。
A、转让环节缴纳给国家的各项税费
B、经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C、当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D、取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
答案：ABD
解析：本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。
