一级建造师讲义之建设工程估价

1Z103010 建设工程项目总投资
 lZl03011 掌握建设工程项目总投资的组成
一、建设工程项目总投资的概念
    生产性建设工程项目总投资包括建设投资和铺底流动资金两部分
非生产性建设项目总投资则只包括建设技资。

建设投资，由设备共器具购置费、建筑安装汇程费、工程建设其他费用、预备费 (包括基本预备费和涨价预备费 ) 、建设期利息和固定资产投资方向调节税 (目前暂不征) 组成。
    铺底流动资金是指生产性建设工程项目为保证生产和经营正常进行，一般按流动资金的 30% 计算。

建设投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。
静态投资部分由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费构成。
动态投资部分包括涨价预备费、建设期利息 和固定资产投资方向调节税。

二、建设工程项目总投资组成表
建设工程项目总投资组成表

lZl03012 掌握设备及工器具购置费的组成
一、设备购置费的组成和计算
    设备购置费是指为建设工程项目购置或自制的达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用。即 :
    设备购置费 = 设备原价或进口设备抵岸价十设备运杂费
式中 , 设备原价系指国产标准设备、非标准设备的原价。
设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。如果设备是由设备成套公司供应的，成套公司的服务费也应计入设备运杂费中。

( 一 ) 国产标准设备原价
计算设备原价时 , 一般按带有备件的出厂价计算。
( 二 ) 国产非标准设备原价
    非标准设备原价计算方法有： 成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等。但无论哪种方法都应该使非标准设备计价的准确度接近实际出厂价。

( 三 ) 进口设备抵岸价的构成及其计算
进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。
 1. 进口设备的交货方式分为内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类。

装运港交货类即卖方在出口国装运港完成交货任务。主要有装运港船上交货价 (FOB)，习惯称为离岸价； 运费在内价 (CFR)；运费、保险费在内价 (ClF)，习惯称为到岸价。
采用装运港船上交货价 (FOB) 时卖方的责任是 : 负责在合同规定的装运港口和规定的期限内 , 将货物装上买方指定的船只 , 并及时通知买方；负责货物装船前的一切费用和风险；负责办理出口手续；提供出口国政府或有关方面签发的证件；负责提供有关装运单据。
买方的责任是 : 负责租船或订舱，支付运费 , 并将船期、船名通知卖方；承担货物装船后的一切费用和风险；负责办理保险及支付保险费，办理在目的港的进口和收货手续；接受卖方提供的有关装运单据，并按合同规定支付货款。

2. 进口设备抵岸价的构成
进口设备如果采用装运港船上交货价 (FOB) , 其抵岸价构成为 :
进口设备抵岸价 = 货价＋国外运费十国外运输保险费十银行财务费＋外贸手续费十进口关税十增值税十消费税十海关监管手续费
    (1) 进口设备的货价 : 货价 = 离岸价 (FOB 价)×人民币外汇牌价
(2) 国外运费 :国外运费 = 离岸价×运费率
或：国外运费 = 运量×单位运价
(3) 国外运输保险费 :    国外运输保险费 =( 离岸价十国外运费 )×国外运输保险费率
(4) 银行财务费 : 银行财务费 = 离岸价×人民币外汇牌价×银行财务费率
(5) 外贸手续费 :外贸手续费=进口设备到岸价×人民币外汇牌价×外贸于续费率
式中 , 进口设备到岸价（ClF) = 离岸价 (FOB) 十 国外运费十国外运输保险费
(6) 进口关税:  进口关税=到岸价×人民币外汇牌价×进口关税率 
(7) 消费税：
     
 (8) 增值税：进口产品增值税额 = 组成计税价格×增值税率
组成计税价格=到岸价×人民币外汇牌价十进口关税十消费税
增值税基本税率为 17%
    
(9) 海关监管手续费 = 到岸价×人民币外汇牌价×海关监管手续费率
全额收取关税的设备 , 不收取海关监管手续费。

( 四 ) 设备运杂费
1. 设备运杂费的构成
 (1) 国产标准设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库 ( 或施工组织设计指定的需要安装设备的堆放地点 ) 止所发生的运费和装卸费。
    进口设备则由我国到岸港口、边境车站起至工地仓库 ( 或施工组织设计指定的需要安装设备的堆放地点 ) 止所发生的运费和装卸费。
(2) 在设备出厂价格中没有包含的设备包装和包装材料器具费
(3) 供销部门的手续费
(4) 建设单位 ( 或工程承包公司 ) 的采购与仓库保管费。

2. 设备运杂费的计算
    设备运杂费 = 设备原价×设备运杂费率

二、工具、器具及生产家具购置费的构成及计算 
工器具及生产家具购置费是指新建项目或扩建项目初步设计规定所必须购置的不够固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的费用。
工器具及生产家具购置费 = 设备购置费×定额费率

    lZl03013 掌握工程建设其他费的组成
第一类为土地使用费； 第二类是与项目建设有关的费用；第三类是与未来企业生产和经营活动有关的费用。
一、土地使用费
 ( 一 ) 农用土地征用费
农用土地征用费由土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费、耕地占用税等组成 
 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
1. 征用耕地的土地补偿费 , 为该耕地被征用前三年平均年产值的 6―10 倍。
2. 征用耕地的安置补助费 ,每一个 需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的 4―6 倍，最高不得超过被征用前三年平均年产值的 15 倍。

( 二 ) 取得国有土地使用费
取得国有土地使用费包括 : 土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。

二、与项目建设有关的其他费用
( 一 ) 建设管理费
 指建设单位从项目筹建开始直至工程竣工验收合格或交付使用为止发生的项目建设管理费用。包括 :
1. 建设单位管理费
建设单位管理费是指建设单位发生的管理性质的开支。
建设单位管理费=工程费用×建设单位管理费费率
工程费用是指建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用之和。

2. 工程监理费
3. 工程质量监督费 

( 二 ) 可行性研究费
( 三 ) 研究试验费 
是指为本建设工程项目提供或验证设计数据、资料等进行必要的研究试验及按照设计规定在建设过程中必须进行试验、验证所需的费用。
研究试验费不包括以下项目 :
1. 应由科技三项费用 ( 即新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费 ) 开支的 项目。
2. 应在建筑安装费用中列支的施工企业对建筑材料、构件和建筑物进行一般鉴定、检查所发生的费用及技术革新的研究试验费。

( 四 ) 勘察设计费
包括 :
1. 工程勘察费 ;
2. 初步设计费 ( 基础设计费 )、施工图设计费 ( 详细设计费 )
3. 设计模型制作费。
( 五 ) 环境影响评价费 
( 六 ) 劳动安全卫生评价费
    ( 七 ) 场地准备及临时设施费 
1. 场地准备费是指建设工程项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地遗留的有碍于施工建设的设施进行拆除清理的费用。
2. 临时设施费是指为满足施工建设需要而供到场地界区的、未列入工程费用的临时水、电、路、信、气等其他工程费用和建设单位的现场临时建 ( 构 ) 筑物的搭设、维修、拆 除、摊销或建设期间租赁费用 , 以及施工期间专用公路或桥梁的加固、养护、维修等费 用。此项费用不包括已列入建筑安装工程费用中的施工单位临时设施费用。
新建项目的场地准备和临时设施费应根据实际工程量估算 , 或按工程费用的比例计算。改扩建项目一般只计拆除清理费。
场地准备和临时设施费 = 工程费用×费率 + 拆除清理费 02103013-2)

    ( 八 ) 引进技术和进口设备其他费
    包括
1. 出国人员费用
2. 国外工程技术人员来华费用
3. 技术引进费
4. 分期或延期付款利息
5. 担保费 
6. 进口设备检验鉴定费用，这项费用按进口设备货价的 3‰―5‰计算。
( 九 ) 工程保险费
包括建筑安装工程一切险、进口设备财产保险和 人身意外伤害险等。不包括已列入施工企业管理费中的施工管理用财产、车辆保险费。
( 十 ) 特殊设备安全监督检验费
( 十一 ) 市政公用设施建设及绿化补偿费

 三、与未来企业生产经营有关的其他费用
( 一 ) 联合试运转费
    是指新建项目或新增加生产能力的项目 , 在交付生产前按照批准的设计文件所规定的工程质量标准和技术要求 , 进行整个生产线或装置的负荷联合试运转或局部联动试车所发生的费用净支出 ( 试运转支出大于收入的差额部分费用 ) 。
    联合试运转费不包括应由设备安装工程费用开支的调试及试车费用 , 以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用。
    不发生试运转或试运转收入大于 ( 或等于 ) 费用支出的工程，不列此项费用。
    
( 二 ) 生产准备费
包括 :    (1) 生产职工培训费。自行培训、委托其他单位培训人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、学习资料费、学费、劳动保护费。
    (2) 生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。

( 三) 办公和生活家具购置费 
是指为保证新建、改建、扩建项目初期正常生产、使用和管理所必须购置的办公和生活家具、用具的费用。改、扩建项目所需的办公和生活用具购置费，应低于新建项目。其范围包括办公室、会议室、资料档案室、阅览室、文娱室、食堂、浴室、理发室和单身宿舍。