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三、工程建设其他费用分析
工程建设项目其他费用是指从土地使用到与工程建设和未来企业生产经营有关的费用，包括从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。
1.土地使用费
土地使用费是指通过划拨或拍卖方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。因为任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地支付的费用。
(1)土地征用及迁移补偿费。
土地征用及迁移费，是指建设项目通过划拨方式取得无期限的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总合一般不得超过被征用土地产值的20倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：
a.土地补偿费。征用耕地(包括菜地)的补偿标准,按政府规定,为该耕地年产值的若干倍,具体补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。征用园地、鱼 塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准,由省、自治区、直辖市人民政府制定。征收无收益的土地,不予补偿。
b.青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。这些补偿费的 省、自治区、直辖市人民政府制定。征用城市郊区的菜地时,还应按照有关规定向国家缴纳新菜地开发建设基金。
c.安置补助费。征用耕地、菜地的,每个农业人口的安置补助费为该地每亩年产值的2-3倍,每亩耕地的安置补助费最高不得超过其年产值的10倍。
d.缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。县市土地管 理机关从征地费中提取土地管理费的比率,要按征地工作量大小,视不同情况,在1 %-4%幅度内提取。
e.征地动迁费。包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建 补偿费、搬迁运输费,企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费,拆迁管理费等。
F.水利水电工程水库淹没处理补偿费。包括农村移民安置迁建费,城市迁建补偿费, 库区工矿企业、交通、电力、通信、广播、管网、水利等的恢复、迁建补偿费,库底清理 费,防护工程费,环境影响补偿费用等。
(2)土地使用权出让金。环球网 校edu24ol.com
土地使用权出让金,指建设项目通过土地使用权出让方式,取得有限期的土地使用 权,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,支付的土地 使用权出让金。
α.明确国家是城市土地的惟一所有者,并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市 土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者,该层次由城市政府垄断经 营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位,也可以是外商;第二层次及以下层次的转 让则发生在使用者之间。
b.城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。
a)协议方式是由用地单位申请,经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该 方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶 持、优先发展的产业用地。
b)招标方式是在规定的期限内,由用地单位以书面形式投标,市政府根据投标报 价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑,择优而取。该方式适用于一般工程建 设用地。环球网 校edu24ol.com
c)公开拍卖是指在指定的地点和时间,由申请用地者叫价应价,价高者得。这完全 是由市场竞争决定,适用于盈利高的行业用地。
c.在有偿出让和转让土地时,政府对地价不作统一规定,但应坚持以下原则： a)地价对目前的投资环境不产生大的影响; b)地价与当地的社会经济承受能力相适应; c)地价要考虑己投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。
d.关于政府有偿出让土地使用权的年限,各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定,一般可在30-99年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看,以50年为宜。环球网 校edu24ol.com
e.土地有偿出让和转让,土地使用者和所有者要签约,明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。
α)有偿出让和转让使用权,要向土地受让者征收契税;
b)转让土地如有增值,要向转让者征收土地增值税;
c)在土地转让期间,国家要区别不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用费