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第十节 项目评估 建筑师讲义
一、概念
项目评估实际是由投资决策部门组织和授权有关咨询公司或有关老师，代表项目业主，出资人对建设项目可行'性研究报告进行全面的审核和再评价。其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，最终决策该项目投资是否可行，确定最佳投资方案。
对拟建项目可行性研究报告的评估，主要应从三方面进行论证：
(1)项目是否符合国家和地区的有关政策、法令和规定;
(2)项目是否符合国家和地区的宏观经济意图，是否符合国民经济发展的长远规划、行业规划和国土规划的要求，布局是否合理;
(3)项目在工程技术上是否先进、适用，在经济和社会效益上是否合理有效。
二、内容
对工程项目的可行性研究报告的评估，通常包括以下主要内容：
1.必要性评估
(1)从国民经济和社会发展的宏观角度论证项目建设的必要性;分析拟建项目是否符合国家宏观经济和社会发展意图;是否符合市场要求和国家规定的投费窍.愈是密符合国家建设方针和技术经济政策;项目产品方案和产品纲领是否符合国家产业政策、国民经济长远发展规划、行业规划和地区规划的要求。
(2)产品需求的市场调查和预测。分析产品的性能、品种、规模构成和价格，看其是否符合国内外市场需求趋势，有无竞争能力，是否属于升级换代的产品。
(3)根据产品的市场需求及所需生产要素的供应条件，分析项目的规模是否经济合理。
2.项目建设和生产条件评估
(1)根据水文地质、原料供应和产品销售市场、生产与生活环境状况，分析项目建设地点的选择是否经济合理，建设场地的总体规划是否符合国土规划、地区规划、城镇规划、土地管理、文物保护和环境保护的要求和规定，有无多占土地和提前征地的情况，有无用地协议文件。
(2)在建设过程和建成投产后所需原材料、燃料、设备的供应条件及供电、供水、供热与交通运输、通信设施条件是否落实，有无保证，有无取得有关方面的协议和意向性文件，相关配套协作项目能否同步建设。
(3)建设项目的"三废"(即废水、废气和废渣)治理是否符合保护生态环境的要求。项目的环境保护方案是否获得环境保护部门的批准认可。
(4)项目所需的建设资金是否落实，资金来源是否符合国家有关政策规定，是否可靠。
(5)生产条件评估。主要根据不同行业建设项目的生产特点，评估项目建成投产后的生产条件是否具备。例如，加工企业项目着重分析原材料、燃料、动力的来源是否可靠稳定，产品方案和资源利用是否合理。交通项目要有可靠的货运量。
3.对工艺技术的评估
(1)对拟建项目所采用的工艺、技术、设备的技术先进性、经济合理性和实际适用性必须进行综合论证分析。
(2)分析项目采用的工艺、技术、设备是否符合国家的科技政策和技术发展方向，能否适应时代技术进步的要求，是否有利于资源的综合利用，是否有利于提高生产效率和降低能耗与物耗，并能提高产品质量。通过技术指标衡量项目技术水平的先进性，与国内外同类企业的先进技术进行对比。
(3)最新技术和最新科研成果的采用情况是否先进、适用、安全、可靠，是否经过工业性试验和正式技术鉴定p是否业经证明确实成熟和行之有效，是否属于国家明文规定淘汰或禁止使用的技术或设备。
(4)对于引进的国外技术与设备，应分析其是否成熟、是否确为国际先进水平、是否符合我国国情，有无盲目或重复引进情况;引进技术和设备是否与国内设备零配件和工艺技术相互配套，是否有利于国产化。
(5)对于改建扩建项目还应注意评估原有固定资产是否得到充分利用，采用新的工艺、技术能否与原有的生产环节衔接配合。
(6)论证建筑工程总体布置方案的比较优选是否合理，论证工程地质、水文、气象、地震、地形等自然条件对工程影响和治理措施;审查建筑工程所采用的标准、规范是否先进合理，是否符合国家有关规定和贯彻勤俭节约的方针。
(7)论证项目建设工期和实施进度所选择的方案是否正确。
4.项目效益评估
(1)对拟建项目进行财务预测和财务、经济及社会效益评估，并在此基础上进行抵御风险能力的不确定性分析。
(2)首先对项目效益评估所必需的各项基础经济数据(如投资、生产成本、利润、收内税金、折旧和利率等)进行认真、细致和科学的测算和核实，分析这些数据估算是否，有无高估冒算、任意提高标准、扩大规模计算定额和费率等现象，或有无漏项、少、压价等情况;看这些基础数据的测算是否符合国家现行财税制度和国家政策;还要论金筹措计划是否可行。
(3)财务效益评估。这是从项目本身出发，采用国家现行财税制度和现行价格，测算目投产后企业的成本与效益，分析项目对企业的财务净效益、盈利能力和偿还贷款能力、检验财务效益指标的计算是否正确，是否达到国家或行业投资收益率和贷款偿还期的基准，以确定项目在财务上的可行性。
(4)经济效益评估。通常是从国家宏观的角度，分析项目对国民经济和社会的贡献，经济效益指标(如经济净现值，经济内部收益率等)的计算是否正确，审查项目投入物和产出物采用的影子价格和国际经济参数测算是否科学合理，项目是否符合国家规定的评后准，以确定项目在经济上的合理性。
(5)社会效益分析。按照项目的具体性质和特点，分析项目给整个社会带来的效益。如对促进国家或地区社会经济发展和社会进步，提高国家、部门或地方的科学技术水平和人民文化生活水平，对社会收入分配、劳动就业、生态平衡、环境保护和资源综合利用等定量和定性分析，检验指标的计算是否正确、分析是否恰当，以确定项目在社会效益的可行性。
(6)不确定性分析。包括对项目评估的各种效益进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率，以确定项目在财务上和经济上抵御投资风险的能力，主要是测算项目财务经济效益的可靠程度和项目承担技资风险的能力，以利于提高项目投资决策的可靠性、有效性和科学性。
5.项目总评估
即在全面调查、预测、分析和评估上述各方面内容的基础上对拟建项目进行的总结性，也就是通过汇总各方面的分析论证结果，进行综合研究，提出关于可否批准项目可研究报告和能否予以贷款等结论性意见和建议，为项目决策提供科学依据。具体说来包括以下几个方面：
(1)对于利用外资、中外合资或合作经营项目需要补充评估合资(或合作)外商的资信是否良好;项目的合资(或合作)方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否合适，是否符合国家有关规定;分析借用外资贷款的条件是否有利，创汇和还款能力是否可行，返销产品的价格和数量以及内外销比例是否合理;还要分析国内匹配资金和国内配套项目是否落实。
(2)对于国内合资项目需要补充说明评估拟建项目的合资方式、经营管理方式、收益分配和债务承担方式是否恰当，是否符合国家有关规定;要认真审核各项国民经济评价依据的合法性和合资条件的可靠性。
(3)对于技术改造项目需要补充评估对原有厂房、设备、设施的拆迁利用程度和建设期间对生产的影响;摸清企业生产经营和财务现状;对技改项目的性质、改造任务和改造范围进行严格界定;比较项目改造前后经济效益的变化，比较项目进行技术改造和不进行技术改造的经济效益变化;对比与新建同类项目投资效益的差别;鉴定分析所采用的经济评价方法是否正确，效益和费用数据的含义是否适当;对因项目的增量效益不足所带动企业的存量效益的，还应进行企业总量效益的评估。
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三、依据
1.对于工程咨询机构来说，进行项目可行性研究报告评估的依据，通常包括以下几个方面
(1)项目建议书及其批准文件。
(2)可行性研究报告。
(3)报送单位的申请报告及主管部门的初审意见。
(4)项目(公司)章程、合同及批复文件。
(5)有关资源、原材料、燃料、水、电、交通、通信、资金(含外汇)，组织征地、拆迁等项目建设与生产条件落实的有关批件或协议文件。
(6)项目资本金落实文件及各投资者出具的当年度资本金安排的承诺函。
(7)项目长期负债和短期借款等落实或审批文件，以及借款人出具的用综合效益偿还项目贷款的函件。
(8)必备的其他文件和资料。
2.对于项目贷款机构来说，还需要补充以下文件资料作为评估的依据
(1)借款人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。
(2)对于合资或合作投资项目，各方投资者近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。
(3)项目保证人近三年的损益表、资产负债表和财务状况变动表。
(4)银行评审需要的其他文件。
四、工作程序
项目评估通常应由各级项目审批单位委托有资质的工程咨询机构或项目贷款机构进行。
(一)准备工作
工程咨询公司或项目贷款机构在接受或确定项目评估任务后，应及时组织力量参与待评项目的有关调查、考察、文件编制和预审等工作，为开展评估工作做好准备;及时了解和分析建设单位(项目业主)或项目主管部门对项目产品方案、拟建规模、建设地点及资金来源等方面的初步设想，以及对项目投资和效益等方面的希望和要求，确定在评估中需要着重解决的问题，明确评估目标，以利于有针对性地开展评估工作和操商评估的效率和质量。
(二)制定计划
工程咨询公司或银行评估机构，根据国家(或地区)有关部门下边前委托评估项目的特点及其复杂程度，采取不同的评估方式，成立项目评估小组(或老师组)，确定项目负责评估小组应包括经济、技术与市场分析等专业人员，并明确分工。评估小组应制定评估工作计划，进行工作安排，提出具体实施意见，以保证评估质量。在评估工作计划中应评估目的、任务、内容、时间进度、人员分工，以及评估报告的编写原则及细则等内容。
(三)查证核实
通过事前调查收集评估资料，是项目评估的一项基础工作。
为做好此项工作，评估单位首先应认真审阅委托单位提供的作为评估依据的待评项目可行性研究报告和主管部门的审查意见等文件资料，加以查证核实，作进一步分析研究。检查文件资料是否齐全，有无漏缺;办理这些文件的手续是否完备;提供的文件是否合法，内容是否有效;核查资金、资源、原材料的供应是否落实可靠。如果发现有不符合有关规定和评估要求的，则可要求委托单位提供补充或修改的文件资料。另外，还应根据具体项目评估内容和分析要求进行企业调查和项目调查，进一步收集的数据和资料，核实和补充评估工作中所需的情况、数据和资料。企业调查是对承担建设项目的现有企业(项目业主)进行的调查，内容包括该企业的历史情况、生产规模、近年生产经营情况和财务情况，以及存在问题。要求企业提供近期的、统计报表和评估所需的调查表等书面资料。
项目调查是向项目主管部门、商业和外贸部门，以及与项目有关的其他单位和设计咨询机构，调查和收集有关项目产品在国内外市场上的工艺技术、设备选型、产品价格和成、原材料供应等方面的资料。对于利用外资和合资项目，还应对投资双方进行调查，着重对投资者的资信状况进行评估。
对于调查中收集的资料要查证核实、加工整理、汇总归类，使之真实、可靠、正确、系统性和完整性，以供评估时进行审查分析、编写评估报告之用。
(四)综合判断
评估单位收集到必要的文件资料并达到要求后，可正式开展评审分析和论证工作。在审查分析工作过程中，如发现原有资料不足，应继续调查和收集资料，予以必要的补充。
按照项目评估的内容对建设项目可行性研究报告进行审查分析、对企业和项目概况审(包括对借款人资信评估)、对市场和规模、工艺技术和设计分析、对项目财务数据预测、企业财务效益和国民经济效益的分析等各方面的多方案比选、论证，归纳分析结果，说明评估项目建设的必要性，技术、财务的可行性和经济上的合理性要提部项目投资建设的可行方案或否定项目投资建设的总结性意见与建议。
在审查分析过程中，通常要注意以下三方面的问题：
(1)对所得资料在情况发生突然变化或在时间顺序、数据异常和同行业对比等方面进行核实，提出疑问;
(2)对发现的疑问和存在的问题进一步调查，找出原因，加以证实;(3)针对找出的原因，研究问题的性质，分析这些问题是主要的还是次要的，其原因的产生是源于内部的还是源于外部，问题的存在是暂时的还是持续的，问题能改善还是不能克服，以及这些问题的发展趋势和变化情况。
经过审查分析得出数据资料，再去粗取精、去伪存真、由表及里地加以综合分析判断。在审查分析中，应遵循公正、客观和科学的原则，避免片面性和主观随意性。
(五)编写报告
在完成各项审查分析和综合判断后，评估单位应根据调查和审查分析结果，编写拟建项目可行性研究报告的评估报告。评估报告中要对可行性研究报告中提出的多种方案加以比较论证和评估，推荐1～2个最佳的投资方案。
银行对贷款项目评估报告内容的要求，应在全面评估的基础上，侧重评估贷款项目的投资估算与资金来源、财务经济效益和偿还能力、银行效益与风险防范能力，并对拟建项目的借款人进行资信评估，主要是评估借款人的经济地位，法定代表人素质和领导班子整体素质，主要投资者的生产经营、资产负债及偿债能力，信用和发展前景。通过综合论证分析，判断借款人的资信优劣，说明企业资信等级及评价单位，其目的是优化信贷资产结构，提高信贷资产质量，防范和减少贷款风险，以保障信贷资金的效益挂、安全性和流动性。