"住房按套内面积算"系误读!

消息起源回顾

我们回顾一下消息的起源：公摊面积”要取消了?这事儿没那么简单

多数人的讨论，其实就源于此。你看，《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了，“应以套内使用面积进行交易”，那不就是取消了吗?

——这是错误理解!

《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范

我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》(建设部令第88号，2001 年)——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」

简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上，也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。

如果这份《住宅项目规范(征求意见稿)》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，那么就越界了，就超出了文件的效力范围。现在，并没有这么写。

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，是无法解答的!

难言的“公摊面积”

之所以大家对这个话题这么关注，确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

按套内面积计价有利有弊

国际上大都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价?重庆就是以套内计价，其他城市为什么不好好学学重庆?

这种做法当然是好的，按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观。但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样。

按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。

全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。

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