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第三节 风险管理
一、合作机构管理
1.合作机构管理的内容
(1)合作机构分析的要点
(2)与房地产开发商合作关系的确定及合作管理
①确立合作意向。
②合作后的管理。
(3)与其他社会中介机构的合作管理
其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。
2.合作机构风险的表现形式
(1)房地产开发商和中介机构的欺诈风险
房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。
所谓“假个贷“一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。来源：
“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境而实施“假个贷”;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”;银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。
(2)担保公司的担保风险
在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保能力不足会给银行带来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司往往由于资金实力和内部管理等问题给贷款带来一定的风险，主要的表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。
(3)其他合作机构的风险
在二手房贷款业务中，往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托，对交易的房产进行查册、通知评估，代理审查客户贷款申请，代理客户进行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约定客户，代办公证“抵押手续”，代理客户进行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。
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3.合作机构风险的防范措施
商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。银行要深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业务的健康发展。
(1)“假个贷”的防控措施
①加强一线人员建设，严把贷款准入关。
②进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。
③要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。
(2)其他合作机构风险的防控措施
①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。
②业务合作中不过分依赖合作机构。
③严格执行准入退出制度。
④有效利用保证金制度。
⑤严格执行回访制度。
二、操作风险
操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
1、贷款流程中的风险
(1)贷款受理和调查中的风险
①贷款受理中的风险。
②贷前调查中的风险。
a.项目调查中的风险
b.借款人调查中的风险
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(2)贷款审查和审批中的风险
贷款审批环节主要业务风险控制点为：
①未按独立公正原则审批
②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放
③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
(3)贷款签约和发放中的风险
①合同签订的风险。
②贷款发放的风险。
(4)贷后与档案管理中的风险
①贷后管理的风险。
②档案管理中的风险。
2、法律和政策风险
对于个人住房贷款业务，各种法律、法规等强制性规范很复杂。
(1)借款人主体资格
①未成年人能否申请个人住房贷款问题。
②外籍自然人能否办理住房贷款问题。
(2)合同有效性风险
目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。
①格式条款无效。
②未履行法定提示义务的风险。
③格式条款解释风险。
④格式条款与非格式条款不一致的风险。
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(3)担保风险
银行个人住房贷款业务的担保方式主要有抵押、质押、保证三种方式。我国《担保法》及《物权法》司法解释对担保方式作了较为详尽的规定。个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：
①抵押担保的法律风险：
②质押担保的法律风险。
③保证担保的法律风险，主要表现在：
(4)诉讼时效风险
在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。
(5)政策风验
政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：
①对境外人士购房的限制。
②对购房人资格的政策性限制。
③抵押品执行的政策性限制。
3、操作风险的防范措施
(1)提高贷款经办人员职业操守和敬业精神
(2)掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规
(3)严格落实贷前调查和贷后检查
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三、信用风险
个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的还款能力和还款意愿的下降而导致的。因此，防范个人住房贷款的信用风险，就要求个人住房贷款的经办人员通过细致的工作，把握好借款人的还款能力和还款意愿。
1、信用风险表现形式
借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。
(1)还款能力风险
从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。
(2)还款意愿风险
还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。
2、信用风险防范措施
(1)加强对借款人还款能力的甄别
具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。
①验证工资收入的真实性。
②验证租金收入的真实性。
③验证投资收入的真实性。
④验证经营收入的真实性。
(2)深入了解客户还款意愿