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一、分类、特征、担保方式
按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款(个人一手房贷款)、个人再交易住房贷款(个人二手房住房贷款)和个人住房转让贷款。
按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
个人住房贷款的特征：贷款金额大、期限长;以抵押为前提建立的借贷关系;风险具有系统性特点
担保方式：抵押、质押和保证三种担保方式
二、个人住房贷款业务操作
包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。
三、贷款的受理与调查
1.贷款的受理
(1)贷前咨询：银行通过各种渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务
(2)贷款的受理程序
①接受申请：贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。
②初审。贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。
2.贷前调查：对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
四、贷款的审查和审批
1.贷款的审查：贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2.个人住房贷款的审批流程：组织报批材料、审批、提出审批意见、审批意见落实
业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;
②对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;
③对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
五、贷款的签约和发放
1、贷款的签约：经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。贷款的签约流程如下：填写合同、审核合同、签订合同
2、贷款的发放：落实贷款发放条件、贷款划付
六、贷后与档案管理
1.贷款的回收
2、合同变更
基本规定、合同主体变更、借款期限调整、分期还款额的调整、还款方式变更、担保变更
3、贷后检查：贷后检查是以借款人、抵(质)押物、担保人、担保物、合作开发商及项目为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。包括对借款人的检查、)对保证人的检查、对抵押物的检查、对质押权利的检查、对开发商和项目以及合作机构检查
4、贷款风险分类和不良贷款的管理
(1)贷款风险分类
贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次(期)数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。
正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。
关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。
可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。
损失贷款：借款人无力偿还贷款;履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。
(2)不良贷款的认定
按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。
银行要适时对不良贷款进行分析，建立不良个人住房贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。
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