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银行从业个人住房贷款重点：个人住房贷款特征
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第一节 基础知识
本节需要重点掌握个人住房贷款的概念和分类以及个人住房贷款的贷款要素，对个人住房贷款的特点和发展历程也需要有所了解。
一、个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。依据不同的标准，个人住房贷款有不同的分类方法
(一)按照资金来源划分
按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
1.自营性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。
2.公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所有在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退体职工发放的专项住房贷款。
3.个人住房组合贷款。是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。
(二)按照住房交易形态划分
按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
1.新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款.是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
2.个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
3.个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
(三)按照贷款利率的确定方式划分
按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1.固定利率个人住房贷款。是指银行为购买住房或商业用房的借款人提供的一项人民币贷款业务，在一定期间内其贷款利率保持固定不变。固定利率贷款具有利率组合灵活、利息负担轻、利率风险小等特点。
2.浮动利率个人住房贷款。是一种在借贷期内可定期调整利率的贷款业务，根据借贷双方的协定，贷款利率在规定的时间里可由一方依据某种市场利率进行调整，一般调整期为半年。浮动利率贷款因手续繁杂、计算依据多样而增加费用开支，因此，多用于3年以上的及国际金融市场上的借贷。
二、个人住房贷款的特征
个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：
1.贷款金额大、期限长。购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额;期限较长，通常为10一20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。
2.以抵押为前提建立的借贷关系。通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提为条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。对于个人住房贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买住房的资金，实现对住房的拥有，而不是为了出售作为抵押物的住房。对于个人住房贷款的贷方而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按时收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。
3.风险因素类似，风险具有系统性特点。由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
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