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银行从业《个人贷款》辅导：其他个人贷款(3)
第三节 个人抵押授信贷款
一、个人抵押授信贷款的含义
抵押是指债务人或者第三人不转移对法定财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖财产的价款优先受偿。债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
个人抵押授信贷款是指借款人将本人或第三人(限自然人)的物业抵押给银行，银行按抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。
个人抵押授信贷款的抵押物一般为借款申请人本人或第三人(限自然人)名下拥有房屋的所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。
二、个人抵押授信贷款的特点
(一)先授信，后用信
借款人向银行申请办理个人抵押授信贷款手续，取得授信额度后，方可使用贷款。
(二)一次授信，循环使用
借款人只需要一次性地向银行申请好办理个人抵押授信贷款手续，取得授信额度后，便可以在有效期间(一般为一年内)和贷款额度内循环使用。个人抵押授信贷款提供了一个有明确授信额度的循环信贷账户，借款人可使用部分或全部额度，一旦已经使用的余额得到偿还，该信用额度又可以恢复使用。
(三)贷款用途综合
个人抵押授信贷款没有明确指定用途，其用途比较综合，个人只要能够提供贷款用途证明即可。
三、个人抵押授信贷款的要素
(一)贷款对象
个人抵押授信贷款的贷款对象需满足以下条件：
(1)具有完全民事行为能力、年满18周岁的自然人;
(2)借款申请人有当地常住户口或有效居留身份;
(3)借款申请人有按期偿还所有贷款本息的能力;
(4)借款申请人无不良信用和不良行为记录;
(5)借款申请人及其财产共有人同意以其自有住房抵押，或同意将以原住房抵押的个人住房贷款(以下简称原住房抵押贷款)转为个人住房抵押授信贷款;
(6)各行自行规定的其他条件。
(二)贷款利率
个人抵押授信贷款项下的单笔贷款利率按中国人民银行规定的贷款利率政策执行。
(三)贷款期限
抵押授信贷款有效期限最长为30年。
1.以新购住房作抵押申请抵押授信贷款的，有效期间起始日为“个人住房借款合同”签订日的前一日。
2.将银行原住房抵押贷款转为个人抵押授信贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放目的前一日。
3.抵押授信贷款下单笔贷款届满日不可超出抵押授信贷款有效期间届满日。
(四)还款方式
1.可根据借款人的经济情况和还款计划，选择最合适的还款方式。具体可采用等额本息还款法、等额本金还款法等。
2.个人抵押授信贷款项下的各笔贷款，可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息。借款人可以根据需要选择还款方式。提前还款目前一般采取柜台还款方式。
(五)贷款额度
1.贷款额度的确定
(1)以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的70%。
(2)以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷款额度根据抵押住房价值和抵押率确定。
抵押住房的价值须由银行认可的评估机构进行评估。将原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，如抵押住房价值无明显减少，可根据原办理住房抵押贷款时确定的房屋价值确定抵押住房价值。
抵押率根据抵押房产的房龄、当地房地产价格水平、房地产价格走势、抵押物变现情况等因素确定，一般不超过70%。
贷款额度计算公式：
贷款额度一抵押房产价值×对应的抵押率
如经贷款银行核定的贷款额度小于原住房抵押贷款剩余本金的，不得转为抵押授信贷款。
(3)以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可根据上述(2)款的规定确定贷款额度。
2.可用贷款额度的确定
有效期内某一时点借款人的可用贷款额度是核定的贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差。可用贷款额度根据贷款额度及已使用贷款的情况确定，其中以银行原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可用贷款余额是核定的贷款额度与原住房抵押贷款余额、额度项下未清偿贷款余额之差。
如果当地房地产市场价格出现重大波动，贷款银行应对抵押房产价值进行重新评估，并根据评估后的价值重新确定贷款额度。
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