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2012年银行从业个人贷款辅导：风险管理(四)
(二)法律和政策风险
从实践中涉及的贷款纠纷来看，个人住房贷款的法律和政策风险点最多，主要集中在以下几个方面。
1.借款人主体资格
(1)未成年人能否申请个人住房贷款问题。实践中，未成年人的监护人以未成年人的名义申请贷款，并代未成年人偿还贷款，因涉及诸多法律问题，银行应对此类贷款谨慎处理。
根据我国现行法律规定，未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理。未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。
(2)外籍自然人能否办理住房贷款问题。根据《贷款通则》第17条规定，外籍人被排除在个人住房贷款对象之外，贷款银行与外籍自然人签署的贷款协议可能被认定为无效。在实践中，我国境内商业银行(包括中资商业银行和外资商业银行)均将外籍自然人列为住房贷款对象。
2.合同有效性风险
目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。
(1)格式条款无效。个人住房贷款经办人员需要拟定格式条款(合同)肘，应注意遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，既要维护银行的合法权益，又要保障客户的利益，避免造成合同条款无效的法律风险。
(2)未履行法定提示义务的风险。依据《合同法》第39条第l款的规定，商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其责任的条款，并按照对方提出的要求，对该条款予以说明。
(3)格式条款解释风险。银行在拟定合同书及相关资料时，应尽可能做到内容具体明确、文字用语规范，避免出现矛盾或产生歧义;在相对于客户有争议的条款解释上尽可能按照条款最直接表述的意思进行解释。
(4)格式条款与非格式条款不一致的风险。当非格式条款与格式条款的意思表达不一致或矛盾时，依据《合同法》第41条规定办理，即“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。可见，补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力优于格式条款。因此，贷款经办人在填写或录入非格式条款信息，或对格式条款进行修改时，应当更加慎重。
3.担保风险
个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：
(1)抵押担保的法律风险
①抵押物的合法有效性。根据《担保法》规定，学校、医院等公益事业单位的公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地的使用权不得设定抵押，共有财产的抵押须由共有人同意，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。
②抵押物重复抵押。
③抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高。
④抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。
(2)质押担保的法律风险。质押担保目前主要是权力质押，较多的是存单、保单、国债、收费权质押。主要风险点在于：
①质押物的合法性;
②对于无处分权的权利进行质押;
③非为被监护人利益以其所有权利进行质押;
④以非法所得、不当所得的权利进行质押等。
(3)保证担保的法律风险。主要表现在：
①未明确连带责任保证，追索的难度大;
②未明确保证期间或保证期间不明;
③保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力;
④借款人互相提供保证;
⑤公司、企业的分支机构为个人提供保证;
⑥公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。
4.诉讼时效风险
在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。
5.政策风险
政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，是单一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：
(1)对境外人士购房的限制。实践中，一些地方政府出于住房市场调控等目的，对境外人士购买我国境内住房进行一定的限制。
(2)对购房人资格的政策性限制。对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格的限制，如对购房人的户籍(居住地)、收入水平、现有居住条件等作出特别要求。对于以经济适用房等特殊种类住房为对象的住房贷款，银行在审核购房人贷款申请的主体资格时，应当严格落实政府的有关政策性规定。
(3)抵押品执行的政策性限制。根据最高人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的司法解释，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时，还规定对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该司法解释未能严格保护债权人一一银行的权利，这可能影响到一部分债务人的还款意愿，甚至可能会导致一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款义务。早在新的司法解释出台前，各商业银行的住房贷款基本上都可以第一套住房作抵押，这样的抵押实际上在执行中已经失去作用，一旦借款人失去还款能力，贷款就将形成风险。
(三)操作风险的防范措施
1.提高贷款经办人员职业操守和敬业精神
人员因素引起的操作风险包括操作失误、违法行为(员工内部欺诈或内外勾结)等情况。在贷款经办人员的业务素质有待加强、业务流程有待完善、内控制度有待健全的情况下，人员因素引起的操作风险就成为银行面临的首要的操作风险。因此，防范人员导致的操作风险，首先需要个人住房贷款经办人员努力培养自身的职业道德;其次要加强法制教育，加重违规违纪行为的处罚力度;最后要加强并完善银行内控制度。
2.掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规
任何一笔贷款业务都涉及较复杂的法律关系或政策要求，为应对个人住房贷款的法律和政策风险，个人住房贷款的经办人员需要学习相关的法律知识，具体包括借贷、签订合同、担保、抵押登记、商品房销售、诉讼和执行等法律常识。更重要的是，在实践工作中，个人住房贷款的经办人员应尽职尽责，避免违法违规操作。
3.严格落实贷前调查和贷后检查
调查和检查的工作重点如下：
(1)确保客户信息真实性;
(2)与合作机构合作前，要查看合作机构的准入文件、审批批复的合作机构担保金额及银行与合作机构签订的合作协议;
(3)贷款发放前，落实贷款有效担保;
(4)贷款发放后要对客户还款情况、担保人或抵(质)物的变动情况进行有效的监控;
(5)加强贷后客户检查，按规定撰写客户贷后检查报告。
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