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二、操作风险
操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
(一)贷款流程中的风险
1.贷款受理和调查中的风险
(1)贷款受理中的风险。个人住房贷款的受理环节是经办人员与借款人接触的重要环节，对于贷款质量的高低有着至关重要的作用。这一环节的风险点主要有以下几个方面：
①借款申请人的主体资格是否符合所申请贷款管理办法的规定。包括：是否具有完全民事行为能力;户籍所在地是否在贷款银行所在地;对于个别户籍在外地但长期在本地区居住、工作并置有房产的，是否能够出具常住证明或自有房产所有权证;是否有稳定的工作、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力。
②借款申请人提交的资料是否齐全，格式是否符合银行的要求，所有原件和复印件之间是否一致。
(2)贷前调查中的风险。个人住房贷款贷前调查中的风险来自对项目的调查和对借款人的调查两个方面。
①项目调查中的风险：提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或在审批未批准的情况下开展业务。提供贷款业务的项目，根据情况应当落实有关方面承担相应责任的，未按规定与之签订协议或签订的协议无效。
②借款人调查中的风险：借款申请人所提交的资料是否真实、合法;借款申请人的还款来源是否稳定、充足;借款申请人的担保措施是否足额、有效。第三方保证人是否具备担保资格和保证能力。
2.贷款审查和审批中的风险
贷款审批环节主要业务风险控制点为：
(1)未按独立公正原则审批;
(2)不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放;
(3)审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
3.贷款签约和发放中的风险
(1)合同签订的风险。这一环节的主要风险点有：
①未签订合同或是签订无效合同。
②合同文本中的不规范行为。
③未对合同签署人及签字(签章)进行核实。
(2)贷款发放的风险。贷款发放是资金划拨的过程，从贷款发放的条件审查与贷款资金的划拨两个方面加以考虑，主要风险点如下：
①个人信贷信息录入是否准确;贷款发放程序是否合规。
②贷款担保手续是否齐备、有效，抵(质)押物是否办理抵(质)押登记手续。
③在发放条件不齐全的情况下放款。
④在资金划拨中的风险点有会计凭证填制不合要求;未对会计凭证进行审查;贷款以现金发放的，没有“先记账、后放款”等。
⑤未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。
4.贷后与档案管理中的风险
(1)贷后管理的风险。主要包括：
①未建立贷后监控检查制度，未对重点贷款使用情况进行跟踪检查;
②房屋他项权证办理不及时;
③逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力，造成贷款损失;
④未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁;他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失;
⑤未关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物价值、用途等变动情况进行持续跟踪监测。
(2)档案管理中的风险。主要包括：
①是否按照要求收集整理贷款档案资料，是否按要求立卷归档;
②是否对每笔贷款设立专卷，是否按贷款种类、业务发生时间编序，是否核对“个人贷款档案清单”;
③重要单证保管是否及时移交会计部门专管，档案资料使用是否实施借阅审批登记制度。
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