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10.操作风险
操作风险指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
(1)贷款流程中的风险
①贷款受理和调查中的风险。
贷款受理中的风险：借款人的主体资格是否符合规定;借款人提交的资料是否齐全，格式是否符合要求，原件和复印件之间是否一致。
贷前调查中的风险。a.项目调查中的风险：提供贷款业务的项目未按规定上报审批，或审批未批准的情况下开展业务等。b.借款人调查中的风险：借款人所提交的资料是否真实、合法;借款人第一还款来源是否稳定、充足;担保措施是否足额、有效。
②贷款审查和审批中的风险。未按独立公正原则审批;不按权限审批贷款;对应审查的内容审查不严。
③贷款签约和发放中的风险。
合同签订的风险：未签订合同或签订无效合同;合同文本不规范;未核实合同签署人及签字(签章)。
贷款发放的风险：个人信贷信息录入是否准确;贷款发放程序是否合规;贷款担保手续是否齐备、有效;抵(质)押物是否办理登记手续;在发放条件不齐全的情况下放款;会计凭证填制不合要求;未按规定发放贷款。
④贷后与档案管理中的风险
(2)法律和政策风险
①借款人主体资格。
银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应由未成年人及其法定监护人共同申请。
实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象。
②合同有效性风险。
格式条款无效：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
未履行法定提示义务的风险：应采取合理方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款，并按对方要求对该条款予以说明，且须在借款合同签订前作出，否则，对当事人不产生约束力。
格式条款解释风险：对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。
格式条款与非格式条款不一致的风险：不一致的，应采用非格式条款。
③担保风险。
抵押担保风险：抵押物的合法有效性;抵押物重复抵押;抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登记存在瑕疵。
质押担保风险：质押物的合法性;对于无处分权的权利进行质押;非为被监护人利益以其所有权利进行质押;对非法所得的权利进行质押等。
保证担保风险：未明确连带责任保证，追索难度大;保证期间未明确或不明;保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力;借款人互相保证;公司、企业的分支机构为个人提供保证;公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。
④诉讼时效风险。
⑤政策风险。
(3)操作风险的防范措施
①提高贷款经办人员职业操守和敬业精神。
②掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规。
③严格落实贷前调查和贷后检查。
11.信用风险
(1)信用风险表现形式
①还款能力风险。指借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。
②还款意愿风险。
(2)信用风险防范措施
①加强对借款人还款能力的甄别。应着重验证工资收入、租金收入、投资收入、经营收入的真实性。
②深入了解客户还款意愿。坚持面谈制度。
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