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一、 ××市房地产需求市场形势分析
(一) 当前形势
由最终方程式，我们发现，危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求量的影响是最显著的。随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平大大提高，对衣食住行，特别是对住方面的要求也不断提高，老百姓手中有了钱，就要不断的想办法满足自己的欲望，因此，住宅房地产市场的需求也随着人们日渐增长的生活水平不断地增加。同时，拆迁量增长带来了住房需求的猛增，尤其是中低价位住房需求的猛增。目前××市房地产业投资、施工、拆迁、销售等各项指标呈全面增长态势;投资增速与销售增速比例基本一致，销售略高于投资，房地产市场供求比例趋于合理。
拆迁带火了楼市，强力抖动了对商品房的二手房市场的刚性需求。并且，由于拆迁量的不断增加极大地活跃了二手房市场，从而进一步激活了潜在购房群体的活力。
除以上两个因素之外，政府的一些政策也带动了房地产市场需求的增长。随着住房制度改革的深化，群众的住房消费观念发生了根本转变，购房积极性持续高涨，国家关于加快启动个人住房消费，扩大内需，改善居民居住条件，拉动国民经济增长的决策正在顺利实施。此外，政府还出台了一系列优惠政策帮助拆迁户解决住房问题，先后多次举办特惠房交易会和二手房交易会等，大量推出低价房，不仅有效地解决了经济困难拆迁户的住房问题，而且对进一步活跃商品房市场也起到了重要作用。
(二) 对未来形势的预期
××市的“危改”工程还在继续，房屋的拆迁量还在不断增加。这种增加将带来房地产需求的不断增长。
住房关系的改善是改善人民生活的最重要方面。就全国范围来产，尽管近20年群众的居住条件有了较大改善，但和经济发达国家的经济状况比较，和人民群众日益增长的住房需求，还有较大的差距。目前××市的人均住房面积已达到22平方米，世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30―35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，加之城市化进程加快使住房需求增加，住房建设会有持续的发展。
另外，我们的产业有前两年打下的基础，有多项政策的铺垫，上有中央“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，改善居民消费环境，保障人们安居乐业”的决心，下有百姓改善住房条件的强烈愿望和买房及换购住房的积极性，可以预计，住宅房地产需求高层在目前的基础上会有持续的发展，个人买房的比例还会，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房个人贷款的总量还会上升，住宅与房地产法制建设将得到加强。
(三) 当前需解决的主要问题
目前，××市的住宅房地产需求市场还存在着许多问题，我们应在对市场走势正确把握的基础上，有针对性地研究解决制约市场发展的突出问题，引导该市场的健康发展。
首先，要科学地进行市场分析，全面掌握市场信息，加强对房地产需求市场的宏观调控，加强对房地产需求市场的宏观调控，加强住宅房地产业的规范发展，坚决遏制过去的那些“霸王”条款，使该市场规范化。
其次，要采取有效措施，控制商品住宅价格的非正常上涨。由于近几年拆迁集中，刚性需求带动了房市的持续升温，也使房价不断攀升，尤其是中低档商品价格过快上涨。这种房价非正常上涨，势必会影响到我们现在的物价指数，给社会的经济建设出会带来不良的影响，并且对中低收入群众的影响也较大。因此，我们要想办法解决这种现象，最主要的是要放慢拆迁速度，压缩房屋的拆迁面积，同时要增加一些经济适用房，建设一些廉租房，定向用于中低收入的拆迁居民，落实国家对经济适用住房减免税费的优惠政策，控制商品房的土地价格，才能平抑房价的上涨。
再次，要继续发展住房金融，进一步发展公积金和个人住房信贷业务，建立和完善住房保险、担保、抵押登记、房产处置等配套政策和法律制度，使该市场健康有序地发展，建立完善的住宅房地产市场。
