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××市住宅房地产市场需求状况的分析$lesson$
当前，我国房地产市场异常繁荣，在国家住房政策的主导下，个人购买住房成为房地产消费市场的主力。研究住宅需求，将对房地产市场的前景预测，政府政策的出台，以及解决老百姓获益与开发商赢利之间的矛盾等问题有着重要意义。
该报告分为四个部分。第一部分交待有关理论背景;第二部分介绍经济背景，并建立理论模型;第三部分对模型参数进行估计，对模型进行检验;第四部分对××市住宅房地产需求市场形势进行分析并提出当前需要解决的主要问题。报告全文如下：
房地产业作为一个特殊的待业，既具有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律。随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的先导性和支柱性产业，在现代市场经济的运行中，起着其他产业不可替代的重要作用。
房地产的需求在房地产经济运行中占在非常重要的地位。本报告研究××市的住宅房地产市场的需求状况，建立该市住宅房地产需求模型，并通过模型，研究该房地产市场的需求状况。
一、理论背景
在微观经济学理论中，需求是指人们愿意和以能够购买的物品或劳务。任何一个消费者或消费者群体所希望购买的某种物品的数量，主要取决于该物品的价格P、消费者的偏好T和收入I，以及预期价格Pe和相关物品的价格Pr等因素。
将以上决定需求的主要因素综合起来，我们就可以得到一个需求函数。其公式：
它指的是在一定时期内，某种物品或劳务的各种可能的购买量与决定这些购买量的因素之间的关系。
一、经济背景及建立理论模型
(一) 房地产需求概述
房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产商品的数量。在一定价格下，消费者愿意且能够购买在房地产数量，称为房地产的需求量。影响某种房地产需求量的因素，一般来说，包括该类房地产的价格水平，消费者的收入及偏好，替代房地产商品的价格，政府的政策，需求者对未来的预期等等。
(二) 分析住宅房地产市场需求状况的因素
针对住宅房地产市场，经过分析研究，我们可总结出以下影响该市场需求状况的因素：
1. 人口状况(包括人口数量、性别及年龄组成，家庭构成)
人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房地产需求的重要因素之一。如美国1946―1964年人口出生率较高导致人口暴涨，20-30岁的人口数量占总人口的比例自六十年代中到八十年代初处于高峰，1946―1964年暴涨的新生人口进入住房需求市场，是美国七十年代住房价格猛涨的原因之一。
2. 房地产的价格水平
房地产市场价格仍然是影响地产需求数量涅重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏 会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量。
3. 居民收入水平
个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭几年甚至十几年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房地产需求的重要因素。一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比。
4. 消费者的投资情况
衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如投资教育，投资证券以及房地产等等。人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产市场的需求量。因此，消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素。另外，我们还搜集到一份该市2002年的居民家庭人均分类消费的资料，如表1所示：
5. “危改”拆迁带来的影响
该市的老城区，既是人口居住、危陋平房集中的地区，也是道路拥挤狭窄的地区。为此，该市 积极探索通过以改造道路为主的基础设施建设失去危改。牵动千家万户的危改，促进了房地产市场的健康发展，在近十年的时间里，造福百姓的危改工程，掀起了该市少有的居民大搬家，刺激了多年沉寂的房地产市场，大大增加了房地产市场的需求 量。由此可见，拆迁带来的住宅需求也是不可避免的。
6. 利率及抵押贷款的条件
受经济发展水平的限制和个人积累的制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金的问题，形成了银行信贷中的一种新业务――个人住房信贷。近年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展。贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的。
7. 政策因素
在政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的问题平衡和结构优化有的控制调节作用。与消费性需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策。
8. 需求者对经济形势的预期
从根本上说，需求者的投资行为或消费行为是由其现实的或潜在的需要决定的，同时，这种需求又受到外部环境的刺激，外部环境会影响现实的支付能力是否即刻实现。这里的问题是作为需求主体如何判断外部环境，或如何预期外部环境，这对需求者的投资行为(包括购买住宅)有至关重要的影响作用。
除此之外，我们还可以研究房地产的供给对其需求是否有影响。
