预约成功
(二) 纳税人的种类，即房地产开发企业，非房地产开发企业,还是从事旧房交易的纳税人
(三) 土地增值税税率
实行四级超率累进税率(考试时一般会提供)
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级 数 |
增值额占扣除项目金额比例 |
税率 |
速算扣除系数 |
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1 |
50%以下（含50%） |
30% |
0 |
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2 |
超过50%～100%（含100%） |
40% |
5% |
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3 |
超过100%～200%（含200%） |
50% |
15% |
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4 |
200%以上 |
60% |
35% |
(四)土地增值税的计算方法
应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
其中：增值额=收入额-规定的扣除项目金额
①确定收入;全额开具发票的，按发票金额确认收入
②确定扣除额;
A、房地产开发企业
(1)取得土地使用权所支付的金额
(2)房地产开发成本
(3)房地产开发费用
(4)与转让房地产有关的税金(印花税除外)
(5)加计扣除费用(尤其注意)
B、非房地产开发企业
(1)取得土地使用权所支付的金额
(2)房地产开发成本
(3)房地产开发费用
(4)与转让房地产有关的税金(包括印花税)
C、从事旧房交易的纳税人
(1)房屋及建筑物的评估价格(重置成本乘以成新度的折扣率)
(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(3)转让环节缴纳的税金。
③确定增值额=收入额-规定的扣除项目金额
④确定增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
(以确定土地增值税的适用税率);
⑤计算税款=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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销售新房 |
销售旧房及建筑物（非从事房地产开发的纳税人） | |
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（1）取得土地使用权所支付的金额 |
包括地价款，有关费用和税金。 |
（1）包括地价款，有关费用和税金。 |
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（2）房地产开发成本 |
包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 |
（2）旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 |
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（3）房地产开发费用 不是按照纳税人实际发生额进行扣除（指开发期间发生的期间费用） |
①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
＝利息支出＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5% |
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②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%
全部为自有资金的，按此条规定执行 | ||
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（4）与转让房地产有关的税金 |
A、从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加 B、非从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加、印花税 |
（3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税 |
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（5）财政部确定的其他扣除项目 |
（1）从事房地产开发的纳税人适用 （2）按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。 |
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注：A、纳税人分期、分批开发、分块转让的：
扣除项目金额=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)
B、在计算房地产开发费用时，应注意：
①超过利息上浮幅度的部分不允许扣除;
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
注意罚息支出在企业所得税前可以扣除。
C、未支付的质量保证金，取得发票的允许扣除，未开发票的不允许扣除
D、逾期开发土地的土地闲置费不允许扣除
【例题?多选题】(2006年)
在计算房地产企业的土地增值税时，关于房地产开发费用予以扣除表述正确的有( )。
A.利息的上浮幅度要按国家有关规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除
B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除
C.借款利息必须按房地产项目计算分摊
D.超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除
E.利息支出可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和在15%以内计算扣除(具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定)
【正确答案】AD
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