预约成功
第一节 土地增值税纳税申报代理实务$lesson$
本章属于次重点章节,历年题型：以选择题为主，在简答题中也可以涉及部分考点;分值与第十三章合考大约5-7分。本章教材无变化。
一、土地增值税的计算方法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
注意：
(1)土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。
房地产的出租、抵押，不缴纳土地增值税。
(2)转让房地产过程中，转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。
(一)土地增值税的范围：(基本上是看房地产权属是否发生转移)
|
项 目 |
征收土地增值税 |
不征收或免征土地增值税 |
|
转让土地使用权 |
转让国有土地使用权的行为 |
出让国有土地的行为；国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物的行为不征税 |
|
房地产继承、赠与 |
不是所有的继承、赠与都不纳税 |
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。不纳税 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。不纳税 |
|
以房地产进行投资、联营 |
投资方或被投资方从事房地产开发的；或投资、联营企业将上述房地产再转让的征税 |
投资方与被投资方都未从事房地产开发的 |
|
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 |
产权发生转移 |
产权未发生转移 |
|
房地产交换 |
单位之间进行房地产交换 |
个人之间互换自有居住用房地产 |
|
合作建房 |
建成后转让 |
建成后按比例分房自用，暂免征税 |
|
房地产抵押 |
以房地产抵债而发生房地产权属转让 |
抵押期间不征收土地增值税 |
|
其 他 |
土地使用者处置土地使用权。 |
企业兼并转让房地产；房地产代建房；房地产出租；房地产重新评估这四种行为都不纳税（未发生权属转移） |
【例题?单选题】(2009)
某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价为500万元对外投资(开发成本为300万元)。对该项投资，正确的税务处理是( )。
A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税
D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税
【答案】C
【答案解析】房地产开发企业将开发房产对外投资，视同销售，依法计算征收土地增值税和企业所得税。营业税免征。
【例题?多选题】(2008年)
注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于( )的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。
A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续
B.对外投资
C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心
D.向投资者分配利润
E.出租，但未办理相应产权转移手续
【正确答案】ABD
2012年注册税务师考试辅导招生简章 （复习指南）（报名汇总）（免费试听）
