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四、建筑物区分所有权$lesson$
1、我国《物权法》称之为“业主的建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权以及对建筑物进行共同管理的成员权三者构成的特别所有权。建筑物区分所有权的法律特征：
(1)复合性;
(2)专有部分所有权的主导性;
(3)一体性;
(4)主体身份的多重性;
(5)建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。
【例题】业主的建筑物区分所有权的特点有( )。(2008年)
A、它是集所有权、共有权和成员权三种权利于一身的权利
B、它是按份共有权
C、它属于用益物权
D、它的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物
E、它的权源是我国《物权法》所规定的占有制度
答案：AD
解析：本题考核建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权的法律特征：(1)复合性。建筑物区分所有权是由三项权利构成的特别所有权，有别于单一的不动产所有权。(2)专有部分所有权的主导性。(3)一体性。即构成建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离。在发生权利变动时，须一体变动。(4)主体身份的多重性。建筑物区分所有权人集所有权人、共有人、成员三重身份于一身。(5)建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。
2、建筑物区分所有权的内容：
(1)专有部分所有权，系空间所有权，是区分所有人对专有部分的自由占有、使用、收益及处分的权利。
(2)共有部分共有权，是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。
提示：根据我国司法解释的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明灯附属设施、设备、避难层或者设备间等机构部分属于共有部分。(2010新增)
(3)成员权，指建筑物区分所有人(业主)基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的、作为建筑物管理团体之一成员所享有的权利。《物权法》第76条规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
提示：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第3条的规定，业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料：(1)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(2)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(3)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(4)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(5)其他应当向业主公开的情况和资料。(2010新增)
五、相邻权
相邻权，是指相毗邻的不动产的所有人或使用人为行使其所有权或使用权的必要，而对他方不动产所有权或使用权依法予以限制的权利。
1、土地的相邻权：邻地通行权、邻地管线安设权、邻地使用权、邻地环境保护权、邻地安全保护权。
2、水流的相邻权：相邻水流使用权、相邻水流排放权。
3、建筑物的相邻权：相邻通风、采光权;相邻通行权;相邻环境保护权。
