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一、计税依据――按计税余值计税和按租金收入计税两种。$lesson$
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等无论在会计核算中是否单独记帐与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
(4)更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。
2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。
例：某厂房账面原值为500万元，当年8月份对其进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%)。当年应缴纳房产税( )万元。
【答案】500×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×4 (万元)
例：某国有企业在其所在城市市区有房屋三栋，其中二栋用于本企业生产经营，二栋房产账面原值为400万元，当年10月份对这二栋房屋进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%);另外一栋房屋租给某私营企业，年租金收入20万元。该企业当年应缴纳房产税( )万元。
【答案】400×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (万元)
3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。
对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。
(1)对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;
(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
例：某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税( )。
A.6.0万元
B.9.6万元
C.10.8万元
D.15.6万元
【答案】C
【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税;应纳房产税= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8万元
2010年注册税务师税法二精讲班第15讲上
2000年 注册会计师
例：某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业1999年度应纳房产税( )万元。
A、24 B、22.8 C、30 D、16.8
【答案】B
【解析】未参与联营部分的房产原值=2500×(1-30%)=1750(万元)
则两部分房产税之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (万元)
例：某企业拥有房产原值l000万元，2008年7月1日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元;2008年9月1日将其中10%按政府规定价格租作办公楼，每月取得租金3万元，其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2008年度应缴纳房产税( )元。
【解析】该企业2008年度应缴纳房产税=1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+[1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12+3*4*12%=5.76+3.84+0.64+1.44=11.68(万元)
(2)对融资租赁房屋的情况――计征房产税时应以房产余值计算征收。
例：2007年1月以融资租赁的方式租入一处房产，原值l00万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费1万元，2008年应缴纳房产税。(注：该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税)
2008年应缴纳房产税=100×(1―20%)×1.2%=9.6(万元)
例：2008年6月以融资租赁的方式租入一处房产，原值100万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费1万元，2008年应缴纳房产税。
2008年应缴纳房产税=100×(1―20%)×1.2%×6÷12=4.8(万元)
4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。
例：下列各项符合房产税计税依据规定的有( )。
A. 房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应从价计缴房产税
B.融资租赁方式租入的房屋，以每期支付的租赁费为计税依据 房产余值
C.更新房屋附属设备将新附属设备价值计入原值时，可扣减原来相关设备价值后的余额为计税依据
D.以房地产对外投资收取固定收入，不承担投资风险的，以固定收入作为计税依据
【答案】CD
